海外物业包租公系列(四):海外收租要防范租霸

海外物业包租公系列(四):海外收租要防范租霸

在海外买物业出租已成为香港人一种流行的投资方式。

要做到「安心出租」,先要解决物业空置的问题,但委托出租管理公司,并不代表可以就此一劳永逸。 (请参考:海外物业包租公系列(三):收租人人想有份,读一读「安心出租」

就算成功放租了,让业主更烦恼的敌人可能还在后面,它就是「租霸」!

包租公敌人#2:租霸

和香港一样,在外国,起租前,业主一般会收取租客1 – 2个月租金作为按金。退租时,业主会验收物业,如有任何物件损坏,可在按金中扣除维修费用,以保护业主的合法权益。

遇上租霸,情况就不一样了。他们会在退租前数月停交房租,哪天搬走后,业主手上的按金就等于清零了,业主非但追不到少收了租金,万一物业遭受损坏,还要承担维修费用。

有个极端情况的案例,在租赁期内物业漏水,遭到楼下投诉,业主试图及时安排维修,却遇到租霸阻挠而无法施工,时间一拖长,业主还要承担大厦和邻居的维修费用,而租霸居然以物业质量问题为借口,反而闹上法庭!在美国某些租管条例严格的城市,尤其在民主党州份,例如加州或华盛顿州,对租客的保护特别周到,变相侵犯了业主的权益。

投资房地产基金,轻松解决空置率问题

房地产基金之所以稳妥,是因为有效对抗「空置率」和「租霸」这两大敌人。

以美国物业为例,基金投资的多户型公寓(Multifamily)规模较大,一般都200个单位以上,收购回来的时候,已经有95%左右的出租率,接近满租。个别租客迁出,对投资人的整体租金收入影响有限。房地产基金可以平缓租金收入,解决了因为物业空置,导致收入不稳定的问题。

跟个别业主委托海外出租管理公司不一样,多户型公寓物业,都交由专业的物业管理机构负责出租和管理,他们并非经纪,他们的收入并非以交易佣金驱动,而是与租金挂钩。

基金经理如何防范租霸」?

在收购物业之前,基金经理对物业进行租约审计(Lease Audit),了解整套多户型公寓(Multifamily)里面几百个租客的背景,包括收入和信用评分(Credit Score)等,对物业的潜在租霸心里有数。

在营运期间,物业管理机构有足够的法律手段,依法强制驱逐(Eviction)违约租客,解决租霸问题。

海外买楼收租,投资房地产基金提高投资效益

基金作为一个集体投资产品,拥有更大的资金量,让投资人享受相应的规模效应。比起个别业主委托出租公司,摊分出来的营销和营运费用更少。

投资物业是一盘生意,需要经营的。基金经理就是这方面的专业户。当你明白了这一点,恭喜你!因为你已经超越了大部分的物业投资人!

接下来,思辰资本与你分享更多经营海外物业的投资心得,让海外物业投资,成为你的成功标签!

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