海外房地产基金

除了亲自持有物业,投资者亦可选择海外房地产基金,即集体投资计划 (Collective Investment Scheme,简称“CIS”) 去做海外物业投资。在香港,负责营运这些集体投资计划的机构,都必需是由香港证监会认可,并持有合规牌照的的机构投资管理人。

房地产集体投资计划

房地產集體投資計劃

除了一些独立产权的海外物业投资外,投资者亦可选择海外物业基金,或者一些名称不包含「基金」的集体投资计划 (Collective Investment Scheme,简称“CIS”) 去做海外物业投资。这类型的海外物业投资,通常会有一个管理人去做统筹和日常决策,投资者不需要对其投资作日常管理。在香港,合法地营运这类型集体投资计划的机构,都必需要由香港证监会(The Securities and Futures Commission,SFC) 认可,并持有SFC 合规牌照的机构去做这个投资管理人。

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海外物业集体投资计划 (CIS) 通常都是给专业投资者设计的投资方案。而所谓的「专业投资者」并不只是一个虚名,而是作为专业投资者的投资人,其流动资产需要达到最少800 万港币,才可参与到这些海外物业集体投资计划 (CIS) 当中。

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不少香港人的财富积累,都来自物业。近年,港人流行到海外置业,一方面是为了满足移民和子女教育等家庭需求,另一方面是香港楼价太贵,投资人要寻求更合理的投资收益。

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众所周知,房地产是一种超级本地化的投资,投资人对当地的知识绝不可少。在收购物业之前,为避免「信息不对称」的问题,必须获取可靠且贴地的投资分析。

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买楼收租做投资,最头痛的问题就是物业租不出去。
另外,对于业主来说,还有一样比物业空置更难受的,就是遇上「租霸」。

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无非是两种方式,自己管理,或者交给专业的出租公司来管理。

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买楼自住vs买楼投资,完全是两回事。买楼投资,买的不只是一层楼,买的是一盘生意。

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基金作为一个集体投资产品,拥有更大的资金量,让投资人享受相应的规模效应。比起个别业主委托出租公司,摊分出来的营销和营运费用更少。

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房地产基金优势

房地產基金優勢

1. 管理更简易
2. 风险更可控
3. 收益更多更稳定

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买楼投资绝非简单决定,更何况是海外物业? 「隔山买楼」的风险不言而喻,执行操作起来也相当吃力。以下的痛点和困惑,相信投资人都遇到过:

1. 市场熟悉程度
2. 交易和管理难度
3. 高收益陷阱

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基金投资海外房地产,对投资人来说管理更容易:

1. 投资门槛低
2. 专业的研究支持
3. 自带按揭贷款
4. 简易的交易执行
5.完善的物业维护

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基金投资海外房地产,对投资人来说风险更可控:
1. 租赁风险低,Multifamily Apartment已经有几百租户,出租率本身在95%以上,个别的租户进出,对整体收益率影响不大。
2. 租户风险低,由于户数多,分散了个别「租霸」欠租的信用风险。

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基金投资海外房地产,对投资人来说收益更多更稳定:

1.通过增值策略,主动提高物业价值
2. 免去中介费等不必要的费用开支
3.通过专业的税务顾问,设计适合国际投资人的税务结构,有效为投资人降低税率,投资人无需担心税务申报等问题

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专业房地产投资管理

專業房地產投資管理

基金经理收购的是好几百个单位的住宅项目,所拥有的专业资源和服务支持,跟散户是不一样的。不能靠道听途说,要靠亲眼看、亲耳听和亲身感受。

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基金经理对每一个我们打算投资的海外市场都了如指掌,更要有一队可靠的投资团队,在当地进行考察,这叫做「尽职审查」(Due Diligence)。在决定是否要拣选某个地区作投资前, 最基本的,就是要了解当地的Neighbourhood,对该座城市的人口结构和就业情况变化进行分析,同时,要对物业所处的社区进行研究,掌握社区的发展规划、校区、居民群体和配套设施等资料。

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以美国物业为例,基金投资的多户型公寓(Multifamily)规模较大,一般都200个单位以上,收购回来的时候,已经有95%左右的出租率,接近满租。个别租客迁出,对投资人的整体租金收入影响有限。房地产基金可以平缓租金收入,解决了因为物业空置,导致收入不稳定的问题。

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在收购物业之前,基金经理对物业进行租约审计(Lease Audit),了解整套多户型公寓(Multifamily)里面几百个租客的背景,包括收入和信用评分(Credit Score)等,对物业的潜在租霸心里有数。
在营运期间,物业管理机构有足够的法律手段,依法强制驱逐(Eviction)违约租客,解决租霸问题。

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