我们正面对着30年来最猛烈的通胀时期
近年来，全球政府猛印钞票，这些海量的新增货币，流向了金融和房地产，却并未惠及普罗大众。 Wall Street开派对的同时，留给Main Street的，就是节节上升的物价。脱节的货币和财政政策，导致贫富越来越悬殊，酝酿未来的悲剧。
美国劳工部公布，10月消费者价格指数(CPI)同比上升6.2%，创下了1990年以来最大升幅。撇开了食品和能源价格，10月核心CPI则同比攀升4.6%，也创1991年以来最大涨幅。
莫名其妙地，根据香港政府统计处公布，9月综合消费物价指数按年却只升了1.4%。我对政府的算法不感兴趣，只想说作为一般市民，我们「实感」通胀肯定不止这个数：光是电费，明年就要加7%了。只要出去购物的人都感觉到，过去一年的物价何止1%的升幅呢？
退休理财的终极目标
经过了多年奋斗，到了退休，不少香港人已经积累了一笔财富，准备安享晚年。然而，由于退休后没有人工收入，还遇上通胀来袭，理财就必须更为谨慎。对于退休人士来说，投资理财该设定两大目标：
① 保护财富的本身价值，对抗通胀风险
② 产生稳定现金流，应付日常消费
最后，就是在满足①和②的基础上，追求投资收益最大化。
「注定失败」的退休理财 可让退休资产掉进黑洞
全世界的退休资产配置的市场庞大，固然是金融机构的必争之地。而当中，保险公司可算是这个「数字游戏」的专家。英文有一句：Figures can’t lie, but lairs can figure，投资人如果对数字不敏感，往往就成为精算师的猎物。
以保险年金为例，瞄准的就是退休人士对现金流的渴望(i.e. 需求②)，以「自制长粮」为幌子，早期收取客户巨额保费，等客户退休后，再提供细水长流般的定期分红。 （年金的操作方式，可参阅 保险公司不想让你知道，年金的那些事）
当你心想退休食长粮的同时，人家想吃掉的正是你的本金！
年金的投资周期极长，起码15年才收回本金。收益率极低，IRR甚至都不到2%。每月固定的分红金额，在通胀环境下，渐渐丧失消费能力。最恐怖的是，投进去的本金，就从个人资产，变成了保险公司资产，直到过身，本金仿佛进入了黑洞，化为乌有。
抗通胀 海外买楼收租是上策 但也不能掉以轻心
传统的退休资产配置，股和债几乎必不可少，常见的股债比例设在60:40。然而，股市波幅巨大，债市（尤其是长债）在加息周期中表现欠佳。要对抗通胀，退休资产配置中的奇兵，就是房地产。
在通胀环境下，人均收入提升，租金随着提升。租金收入和建筑成本都提升，楼价随之提升。因此，房地产租赁是一种自然的抗通胀投资（可参阅 通胀来临，如何实现长期增值的投资部署？），所以满足需求①。
可是，香港的楼太贵，租金太低。聪明的香港人都会多走一步，投资海外房地产。以美国多户型公寓Multifamily为例，出租率长期维持在90%以上，收入稳定。相对于其他发达国家，美国的租金收益率相对较高，每年扣除费用后租金分红在5%左右。因此，美国多户型公寓能产生长期稳定的现金收益，满足需求②。
然而，在海外买楼收租，需要注意的事项太多，甚至存在不少陷阱，绝不能掉以轻心。我们将在包租公系列跟大家详细探讨（可参阅 海外物业包租公系列（一）：必先扫除的投资盲点 ）。
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