海外物业包租公系列(五):投资陷阱逐一分析

海外物业包租公系列(五):投资陷阱逐一分析

在海外买物业出租已成为香港人一种流行的投资方式。但海外地产陷阱非常多,所托非人的话,往往会踩上地雷。这里就列出两种投资失败的案例。

陷阱#1:海外烂尾楼

海外地产发展商的品质良莠不齐,这点并不惊讶。近期,由于国内开发商深受流动性危机困扰,债务违约都已经屡见不鲜,顾不上还债,当然更顾不上尚未完工的建筑项目。

甚至在港人喜爱投资的英国伦敦,烂尾项目也在陆续发生,当中不乏顶级的国内地产商,例如绿地、碧桂园、富力地产等开发项目,都出现停工烂尾的迹象。

图一:2014年绿地控股投资90亿美元,在伦敦金融新区金丝雀码头兴建最高住宅大楼「Spire London」,至今还没有动工迹象

烂尾现象既然可以发生在英国、可以涉及著名开发商,更何况在一些缺乏预售楼保障机制,例如越南和柬埔寨等发展中国家?又更何况一些名不见经传的小型开发商?它们的烂尾问题就只会更严重。

海外烂尾楼比比皆是,随便在google都能搜索出来。想避免烂尾风险?最好的办法,还是买现楼好了。依然坚持投资海外预售楼花的朋友,一定要查看海外地产开发商的背景,考证它们在当地的开发项目记录,否则血本无归。

陷阱#2:包租保证收益

天下哪有免费午餐?然而,这种骗局的命中率往往也是最高的。

某些地产商看穿了投资人心理,为了尽快套现,以「保本保收益」作招徕,对投资人保证固定的租金回报率,而且保证在特定时间,用原价甚至溢价进行回购。

当投资人落实交易后,这套剧本则演化成以下几种套路:第一,就是公司跟投资人承诺的,从「保证收益合同」变成「租赁合同」,承租几个月后便退租,所谓的「包租」并没有发生;第二,投资人或基于对开发商的信任,往往会忽视了租金保证合同的签署方并非开发商本身,而是某某无牌经营的「中介公司」、「物管公司」等空壳公司,保证收益无法兑现,合同都只不过是一纸空文。

之前两种套路,都属于违约违法的。而最后一种最常见套路,就所谓「羊毛出在羊身上」:

举个例子,两个日本楼盘都是新楼,地点和面积相若。凭什么楼盘B能提供6%的净租金收益,还能实现原价回购呢?原因很简单,因为楼价被刻意抬高了。楼价被抬高了将近30%,这个差价,足以覆盖每年 (6%-4%) =2%的额外租金价差。换句话说,给到投资人的超高保证收益,只不过来自投资人的本金本身。而最后的原价回购,发生在5年后,到时候这家公司还在不在,负责人还认不认账,都很难说。

这种保证高回报的套路,特别常见于一些非发达市场,例如东南亚,当地的二手楼市场根本就不存在或极不完善,从来也没有可供参考的市场价格,某些楼盘并非针对本地人市场,价格离地,不论租盘还是售楼,都缺乏承接能力。 没有活跃的二手市场,就没有公允的价格,地产商就肆无忌惮地跟投资人胡乱开价。

想海外买楼收租,如何避免中伏?

海外买楼的陷阱层出不穷,何止上面两种?后续我将跟读者分享更多。

想躲开地雷,首要选择可靠的投资机构。有香港证监会的持牌机构作为管理人的投资产品,对投资人就更有保障。

基金作为一个集体投资产品,拥有更大的资金量,让投资人享受相应的规模效应。比起个别业主委托海外出租公司,摊分成本更少,过程也更省心。投资物业是一盘生意,需要经营的,基金经理就是这方面的专家。

当你明白了这一点,恭喜你!因为你已经超越了大部分的物业投资人!

接下来,思辰资本与你分享更多经营海外物业的投资心得,让海外物业投资,成为你的成功标签!

更多文章:
香港轻微通胀,却掩盖了财富管理的重大隐患
海外物业包租公系列(四):海外收租要防范租霸
抗通胀|美联储否定短暂通胀 长寿变得好可怕?

預約查詢 Appointment Form
預約思辰資本為你提供免費初步諮詢服務。(思辰資產管理有限公司:香港證監會持牌法團 BOC105)為能更精準地提供服務,請填寫下面的表格:

請注意:思辰資本不提供房地產經紀業務

Make initial appointment with Season Capital for professional consulting, free of charge. (Season Asset Management Ltd., BOC105, is a licensed corporation of the Hong Kong Securities Regulatory Commission). In order to provide services more accurately, please fill in the form below:

Please note: Season Capital does not provide real estate brokerage services.

只適用於投資服務
Applicable to investment services.

只適用於投資服務
Applicable to investment services.

只適用於投資服務,可多選
Applicable to investment services. Multiple choice.

只適用於身份規劃海外移民顧問查詢
Applicable to identity planning and migration services.

只適用於身份規劃海外移民顧問查詢
Applicable to identity planning and migration services.