在海外买物业出租已成为香港人一种流行的投资方式。但海外地产陷阱非常多，所托非人的话，往往会踩上地雷。这里就列出两种投资失败的案例。
陷阱#1：海外烂尾楼
海外地产发展商的品质良莠不齐，这点并不惊讶。近期，由于国内开发商深受流动性危机困扰，债务违约都已经屡见不鲜，顾不上还债，当然更顾不上尚未完工的建筑项目。
甚至在港人喜爱投资的英国伦敦，烂尾项目也在陆续发生，当中不乏顶级的国内地产商，例如绿地、碧桂园、富力地产等开发项目，都出现停工烂尾的迹象。
烂尾现象既然可以发生在英国、可以涉及著名开发商，更何况在一些缺乏预售楼保障机制，例如越南和柬埔寨等发展中国家？又更何况一些名不见经传的小型开发商？它们的烂尾问题就只会更严重。
海外烂尾楼比比皆是，随便在google都能搜索出来。想避免烂尾风险？最好的办法，还是买现楼好了。依然坚持投资海外预售楼花的朋友，一定要查看海外地产开发商的背景，考证它们在当地的开发项目记录，否则血本无归。
陷阱#2：包租保证收益
天下哪有免费午餐？然而，这种骗局的命中率往往也是最高的。
某些地产商看穿了投资人心理，为了尽快套现，以「保本保收益」作招徕，对投资人保证固定的租金回报率，而且保证在特定时间，用原价甚至溢价进行回购。
当投资人落实交易后，这套剧本则演化成以下几种套路：第一，就是公司跟投资人承诺的，从「保证收益合同」变成「租赁合同」，承租几个月后便退租，所谓的「包租」并没有发生；第二，投资人或基于对开发商的信任，往往会忽视了租金保证合同的签署方并非开发商本身，而是某某无牌经营的「中介公司」、「物管公司」等空壳公司，保证收益无法兑现，合同都只不过是一纸空文。
之前两种套路，都属于违约违法的。而最后一种最常见套路，就所谓「羊毛出在羊身上」：
举个例子，两个日本楼盘都是新楼，地点和面积相若。凭什么楼盘B能提供6%的净租金收益，还能实现原价回购呢？原因很简单，因为楼价被刻意抬高了。楼价被抬高了将近30%，这个差价，足以覆盖每年 (6%-4%) =2%的额外租金价差。换句话说，给到投资人的超高保证收益，只不过来自投资人的本金本身。而最后的原价回购，发生在5年后，到时候这家公司还在不在，负责人还认不认账，都很难说。
这种保证高回报的套路，特别常见于一些非发达市场，例如东南亚，当地的二手楼市场根本就不存在或极不完善，从来也没有可供参考的市场价格，某些楼盘并非针对本地人市场，价格离地，不论租盘还是售楼，都缺乏承接能力。 没有活跃的二手市场，就没有公允的价格，地产商就肆无忌惮地跟投资人胡乱开价。
想海外买楼收租，如何避免中伏？
海外买楼的陷阱层出不穷，何止上面两种？后续我将跟读者分享更多。
想躲开地雷，首要选择可靠的投资机构。有香港证监会的持牌机构作为管理人的投资产品，对投资人就更有保障。
基金作为一个集体投资产品，拥有更大的资金量，让投资人享受相应的规模效应。比起个别业主委托海外出租公司，摊分成本更少，过程也更省心。投资物业是一盘生意，需要经营的，基金经理就是这方面的专家。
当你明白了这一点，恭喜你！因为你已经超越了大部分的物业投资人！
接下来，思辰资本与你分享更多经营海外物业的投资心得，让海外物业投资，成为你的成功标签！
更多文章:
香港轻微通胀，却掩盖了财富管理的重大隐患
海外物业包租公系列（四）：海外收租要防范租霸
抗通胀｜美联储否定短暂通胀 长寿变得好可怕?
