在海外买物业出租已成为香港人一种流行的投资方式。
要做到「安心出租」，先要解决物业空置的问题，但委托出租管理公司，并不代表可以就此一劳永逸。 （请参考：海外物业包租公系列（三）：收租人人想有份，读一读「安心出租」）
就算成功放租了，让业主更烦恼的敌人可能还在后面，它就是「租霸」!
包租公敌人#2：「租霸」
和香港一样，在外国，起租前，业主一般会收取租客1 – 2个月租金作为按金。退租时，业主会验收物业，如有任何物件损坏，可在按金中扣除维修费用，以保护业主的合法权益。
遇上租霸，情况就不一样了。他们会在退租前数月停交房租，哪天搬走后，业主手上的按金就等于清零了，业主非但追不到少收了租金，万一物业遭受损坏，还要承担维修费用。
有个极端情况的案例，在租赁期内物业漏水，遭到楼下投诉，业主试图及时安排维修，却遇到租霸阻挠而无法施工，时间一拖长，业主还要承担大厦和邻居的维修费用，而租霸居然以物业质量问题为借口，反而闹上法庭！在美国某些租管条例严格的城市，尤其在民主党州份，例如加州或华盛顿州，对租客的保护特别周到，变相侵犯了业主的权益。
投资房地产基金，轻松解决空置率问题
房地产基金之所以稳妥，是因为有效对抗「空置率」和「租霸」这两大敌人。
以美国物业为例，基金投资的多户型公寓(Multifamily)规模较大，一般都200个单位以上，收购回来的时候，已经有95%左右的出租率，接近满租。个别租客迁出，对投资人的整体租金收入影响有限。房地产基金可以平缓租金收入，解决了因为物业空置，导致收入不稳定的问题。
跟个别业主委托海外出租管理公司不一样，多户型公寓物业，都交由专业的物业管理机构负责出租和管理，他们并非经纪，他们的收入并非以交易佣金驱动，而是与租金挂钩。
基金经理如何防范「租霸」？
在收购物业之前，基金经理对物业进行租约审计(Lease Audit)，了解整套多户型公寓(Multifamily)里面几百个租客的背景，包括收入和信用评分(Credit Score)等，对物业的潜在租霸心里有数。
在营运期间，物业管理机构有足够的法律手段，依法强制驱逐(Eviction)违约租客，解决租霸问题。
海外买楼收租，投资房地产基金提高投资效益
基金作为一个集体投资产品，拥有更大的资金量，让投资人享受相应的规模效应。比起个别业主委托出租公司，摊分出来的营销和营运费用更少。
投资物业是一盘生意，需要经营的。基金经理就是这方面的专业户。当你明白了这一点，恭喜你！因为你已经超越了大部分的物业投资人！
接下来，思辰资本与你分享更多经营海外物业的投资心得，让海外物业投资，成为你的成功标签！
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