林郑施政报告:隔靴搔痒的愿景,大家收货吗?

林郑施政报告:隔靴搔痒的愿景,大家收货吗?

最近的社会气氛,提供了最佳的契机,去根治香港社会深层次问题。因此,社会各界对于林郑施政报告,抱有相当的期望,尤其针对香港人最关心的土地房屋问题,林郑这次究竟解决了多少?我们短评一下:

图一:2021年施政报告土地房屋内容

房屋供应,是一场数字游戏

图二:2021年施政报告谈及公营房屋供应
Season-Capital-香港公營房屋實質建屋量
图三:过去10年香港公营房屋实质建屋量

先说公营房屋供应,未来10年33万个单位,这个数字真不少。但仔细看看报告,在首五年只落成这33万个的三分之一,意思是未来五年只有11万个 ,相比过去5年的9.65万,实在没多多少。 11万分5年,年均2万个,比起过去10年的平均一万多个,实在也没多多少。

图四:2021年施政报告谈及私营房屋供应

再说私营房屋,报告提到要通过卖地和铁路物业招标,未来10年供应10万个私人单位的用地,等于每年1万个。相对过去几年同类型土地供应量,实际上并没增加。

房屋供应的远景都已经这么保守了,实际执行落实可能还要打个折扣,政府对解决住屋问题的决心,看来还是不够。

土地供应,是望梅止渴的远景

整个报告最吸引眼球的,应该算是「北部都会区」计划了。

Season-Capital-北部都會區
图五:北部都会区概念(Courtesy:文汇报)

北部都会区包含了天水围、元朗、粉岭和上水等已发展地区,并有六个新发展区,包括古洞北╱粉岭北、洪水桥╱厦村、元朗南、新田╱落马洲、文锦渡和新界北新市镇,是香港未来 20 年城市建设和人口增长最活跃的地区。占地300平方公里,相对全香港土地面积1104平方公里来说,这已经是大概四分之一的土地了。真要全开发起来是不得了。

都会区位置临近深圳边界,加上铁路基建,发挥中港融合的优势,是个大刀阔斧的宏图远景。比起「明日大屿」,北部都会区的规划合理得多了。难怪贯穿整个施政报告,明日大屿只出现过3次,后面还要加上「愿景」两个字,看来明日大屿这个空中楼阁的项目,要淡出历史舞台了。

图六:2021年施政报告谈及北部都会区的房屋供应

对应到房屋供应,都会区预计将提供90.5到92.6万个住宅,容纳250万人居住。这里面,现有住宅已经39万个,原先已规划好的发展项目将提供约35万个,而这次都会区规划新增的则只有16.5-18.6万个。某些网络媒体直接扭曲为92万个新增住宅,让人啼笑皆非,魔鬼在细节,读者明鉴!

愿景是未来,问题是现在

再好的计划,要花上20年以上去推出,对眼下面临住屋问题的香港人来说,真只能望梅止渴。

至于,香港星斗市民最痛恨的高楼价问题呢?施政报告非但只字不提,反而有推波助澜的作用。受到北部都会区的计划刺激,新界西北楼盘立刻就抬价了5%。

香港星斗市民上车难吧?施政报告当中,没推出立即可执行的惠民措施,很多人希望看到的「减辣」,降低按揭保险门槛等等,都一概没有。目前全靠开发商「呼吸Plan」上车的业主,面临未来加息和信贷风险,这是个地雷,但只要一天不爆,政府就当它不存在算了。

平心而论,房屋问题这一顽疾,要指望在任最后一年的特首去提方案,本来就是期望过高。

地产商又双叒叕是大赢家吗?

来自中央政府要求,解决房屋短缺问题的潜台词,就是要香港地产商从香港社会福祉出发,放弃既得利益。最近地产商面对舆论压力可真不少。

如今,对地产商来说,施政报告可真是一场「及时雨」。要知道,他们在北部都会区内,坐拥大量农地,政府要推动铁路基建,这么下来,地主要发财了?

不过,市场切忌开心太早。虽然都会区开发土地是真的,土地属于地主也是真的,但是怎么收地?怎么开发住宅?重点在执行。在「共同分配」和「三次分配」的大环境下,一切尽有可能!

星斗市民继续躺平

施政报告推出了宏图远景,执行得宜的话,可以是个「齐心同行,开创未来」的德政。施政报告一开始就提到「不忘初心」,贯彻一国两制是初心,为市民谋福祉,本该也是初心。

然而,市民当下的燃眉之急,依然是住屋问题,「愿景」只能画饼充饥,隔靴搔痒,远水救不了近火,政府还是给市民拖延问题的印象。

这份「千呼万唤始出来」的施政报告出来了,大家却只看到了政府定格在「犹抱琵琶半遮面」的反高潮画面,难免会感觉略有所失吧?

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