香港楼市冰与火之歌(三):主宰香港未来的世纪博弈?

香港楼市冰与火之歌(三):主宰香港未来的世纪博弈?

香港地产商,可能是世上最精明的商人,观察他们如何卖楼就知道。

香港地产商独步天下的促销手段

头脑灵活的商人,总能想出方法,去把最后一滴汁都「榨干」。香港普通星斗市民并不富裕,每月收入一万几,手上储蓄只有几十万,地产商如何帮到他们完成上车梦,做业主呢?聪明的地产商为他们想好了,整个帮助市民上车过程一气呵成,无论什么问题都能解决。在这现象之下, 亦令一些独具香港特色的「潮语」应运而生:

SEASON CAPITAL 香港納米樓
图一:香港128平呎的「纳米楼」

「纳米楼」:尺价居高不下,买家的钱却这么少,怎么办?香港地产商帮一众小买家想好了:将货就价,从实用面积入手,在图则下功夫,单位越建越小。以屋宇署定义计算,面积低于15平方米(约161平方呎)就称为「纳米楼」,由于开放式单位通常只可以放一张单人床,所以亦被称为「龙床盘」。有了纳米楼,呎价虽高,但上车难的问题还是得到「解决」。

「呼吸Plan」:总价问题解决了,但银行估不到价,买家也过不了压力测试,借不到按揭,怎么办?香港地产商又帮一众小买家想好了:为令饥不择食,急于上楼的小买家可以参与这场楼市高追的游戏,地产商提供「包按」,通过集团旗下的财务公司,承做「高成数一按」,由于它们并非金融机构,放贷条款不受任何监管,买家甚至可在免入息证明下申请按揭。加上进取的供款安排,例如首数年只供利息,或首数年利息特低。让只要能呼吸的、是个人,都可以做的按揭Plan,就是「呼吸Plan」。

图二:一层三十伙,密密麻麻的私人楼

「入票」「抽签」:资金问题解决了,当买家心猿意马的时候,就要给地产商支付银行本票,俗称「入票」,一般为10万元,入票后方可参与「抽签」,抽出挑选单位的优先顺序。跟股票IPO抽新股类似,分为A组(大户)和B组(散户),大户优先。在心理上,给买家造成「一票难求」的印象。

规模较大的一手楼盘,地产商会选择分期发售。价单由他们定的,一期要比一期高,从而制造出「先低后高」的价格走势,给买家营造「苏州过后无艇搭」的营销氛围。

香港地产商看似助港民上车 实打一石三鸟的如意算盘

地产商利用这些促销手段,达到三重效果:

  1. 风险转移:地产商可以快速散货,把持货风险高价转嫁给买家。
  2. 人多势众:尽快让更多的香港人上车,甚至网罗一群经济能力较弱,本来不符合压力测试的买家入市。直白地说,让更多人「上贼船」,让更多人被高楼价绑架,从而增加政府调控楼市的难度。
  3. 抢定价权:地产商主导一手楼价,并持续创新高,间接地带动至二级楼价。以2021 年新盘, 青衣一手楼「荟蓝」为例,位于青衣远离市中心半山腰,保守估计,坐巴士往青衣地铁站约12分钟,地产商开售呎价达2.4万;而位于青衣站上盖物业的盈翠半岛,现呎价为1.7万,有了这个新盘价格作参考,后者业主抬价就很合情合理。如此这样,一手楼带动二手楼价,整个香港楼市的定价权,就牢牢的控制在地产商手里了。
Season-Capital-青衣樓盤
图三:青衣新盘「荟蓝」和周边二手楼价格

「投资价值」vs「使用价值」 市场vs管治者 的不同角度

香港楼价问题,涉及到定价权和社会稳定。

香港地产商在某程度上,同时也代表了中产的利益。原因是,香港有一半的家庭是业主,而他们的身家财产当中,有相当大的部分,都押在所持有的物业,楼价对香港业主来说,有着决定性的「投资价值」。物业的定价权,主宰了很多人的财富。

而香港政府紧追中央政府的管治方针,强调的,是住宅物业的「使用价值」,中国官方坚持『房子是用来住的,不是用来炒的』,希望楼价稳定,带来社会稳定。不少社会人士亦将近年来的社会动荡,归咎于青年人的住房问题。

未来一段日子,中央政府给香港特区政府的KPI,肯定要跟「社会稳定」挂勾。香港政府将采取什么措施根治房屋问题呢?明天(2021年10月6日)的特首施政报告,也许会透露一些答案。

不管采取什么措施,既然『稳定压倒一切』,香港地产商很难不屈服。

长痛不如短痛? 释放经济泡沫总是痛苦的

不过,要以为让楼市深度调整,就可达致社会稳定的话,恐怕还是大错特错了。想想那些「上车客」,楼价只要稍有波动,便大批沦为负资产,到时候民怨沸腾,香港社会恐怕要重蹈「八万五」的覆辙。

然而,楼价暴跌,还不是最恐怖的场景。参考日本1990年代泡沫经济后,楼市整整花了30个年头,像「滑梯」一样的逐年下跌。爷辈透支了的财富,靠父子两代人去埋单。在当时整个过程中,只要投资了楼市,就会失败,这才是最恐怖的结局。

图四:泡沫爆破前后,日本六大城市住宅楼价指数变化

结语

香港楼市好比一盘棋,已经走到无比凶险的残局。这是一场资本主义vs社会主义的博弈,自由经济vs计划经济的路线之争。

处于暴风风眼的香港人,但愿能安全过渡吧!

香港樓價虛高,與其繼續盲目高追,更多投資人會出走香港,選投海外物業,利潤更可觀。

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