香港楼市冰与火之歌(一):港人为上车天不怕地不怕,只怕这对无形之手

香港楼市冰与火之歌(一):港人为上车天不怕地不怕,只怕这对无形之手

香港人对买楼很执着

不少香港人的梦想,都跟住屋有关:租楼的梦想上车做业主,住400呎的想「升呢」到600呎,住600呎的想变800呎,住新界的希望搬到港岛,住港岛的想搬上山顶……没完没了的在「沿途爬天梯,黑夜亦亮丽」。

图一:香港住宅楼价变化

由于香港地少人多,求一个栖身之所极不容易。香港民间之所以把首次置业叫做「上车」,是因为在高楼价环境下,拥有自己的物业,才敢谈婚论嫁,追求人生目标。作为业主的身份,就等于拿到中产阶层的入场券,登上开往成功未来的列车。而楼价自从2003年沙士以来,偶有微调,但猛烈的上升趋势不变。这趟「成功号列车」速度飞快,造成一种绝望和恐慌,唯恐今天不买,明天就更买不起。香港人对「上车」的执念,因此而来。

香港人对买楼很执着,尤其是上车客,对置业的梦想有着钢铁一般的意志,不怕高楼价,不怕接火棒,不怕加息,不怕辣招,不怕社运,不怕疫情,不怕移民潮,不怕开发商迟交楼,不怕银行估不到价,不怕楼价波动变负资产。为买楼,香港人,可谓天不怕地不怕。

天不怕地不怕的上车客,是不怕,还是不懂害怕?

正所谓「一朝被蛇咬,十年怕草绳」。没被蛇咬过的人,也许根本就不懂得害怕,也许只是叶公好龙罢了。八零后和九零后的香港年轻人,只要心口挂个「勇」字,靠点「父干」,加埋个「呼吸Plan」,奋勇地上车,当上业主,便以为跳上了「成功号列车」。在年青一代的成长经历当中,只看到楼价腾飞,未见过泡沫爆破,难怪没培养出风险意识。

提到风险,细心的读者也许已经注意到, CCL指数从1997年10月的102.93点,暴跌至2003年8月的31.8点,楼价崩塌了整整70%,究竟发生了些什么?

「八万五」政策,不堪回首的负资产年代

这段不堪回首的往事,就让我们回顾一下,温故知新:

回归之初,高房价引起民愤,在1997年的高峰期,香港人平均把月薪的74%用作供楼,压抑楼价的呼声甚高。首任特首董建华于1997年的施政报告中,提到了「八万五」政策,内容包括:

  • 每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85,000个
  • 10年内全港70%的家庭可以自置居所
  • 轮候租住公屋的平均时间缩短至3年

一个负责任的政府,通过增加供应,发挥平抑楼价的作用,本意还是好的。可惜,不巧地遇上了1998年金融海啸,港汇港股被冲击,经济元气大伤。而当时「八万五」政策在落实,箭在弦上,已经收不住了。

据统计,香港楼价从1997年10月的高峰后,一年间下跌了一半,其后在1999年反弹两成,但随着「八万五」所兴建的楼宇陆续落成,楼价在其后3年再下跌超过40%,在2003年8月跌至谷底。在这5年10个月内,香港楼价下跌了70%!

经此一役,不少中产阶级变成了负资产,民怨沸腾。董建华的民望,也跟楼价一起应声下跌。当时本地的时事评论员嘲讽说:「马克思发明了无产阶级,董建华则制造了负资产阶级。」随后2003年的七一游行,声势浩大,民怨澎湃。董建华于2005年辞职,「八万五」的三大目标,从此不了了之。

香港楼市,好比冰与火之歌

有了董建华的前车可鉴,此后的几任特首,一概奉行高地价政策,跟本地开发商家族的关系相当复杂暧昧,你中有我,我中有你。政府推出的各项房屋政策,包括辣招、港人港地、绿置居、新界东北、郊野公园边陲、明日大屿…… 林林总总,都只不过隔靴搔痒,始终无法解决老百姓的住房问题。

香港一直奉行积极不干预政策,迷信市场力量。然而,有些时候,自由经济往往无法做到自我修复,而脱缰野马一般的香港楼价,就是一个例证。

香港的楼市,是一场很微妙的斗争,市场vs政府,财阀vs官僚,金钱vs权力,好比冰与火之歌。可怜的香港市民,就是群雄逐鹿当中的那头「鹿」,始终难逃被宰割的命运。

天不怕地不怕的香港买家,只怕这对无形之手

如今,随北京加强对香港的控制,中央已要求香港主要地产商,将资源和影响力用于维护国家利益,并帮助解决房屋短缺问题。香港楼价问题,涉及到定价权和社会稳定,游戏规则已经改变,当局不再容忍垄断行为了。

北京的态度,将为香港楼市带来破局,天不怕地不怕的香港买家,可能终于感觉害怕了!

香港楼价虚高,与其继续盲目高追,更多投资人会出走香港,选投海外物业,利润更可观。

以房地产基金形式投资到美国多户型出租公寓,入场门槛较低,并且能令投资者享受稳定租金回报,在扣除了各种管理费、税费和交易费用后,给到业主约5%的现金租金收益率。而出租公寓租约较短,物业经过翻新后,还可以灵活地上调租金,带来楼价上升体现10-20%整体年化收益率,是抗通胀的理想投资。

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