香港中产家庭 投资让生活多点选择和自由
最近跟一个老朋友叙旧，小学已认识的我们，自大学毕业后的20多年间，大家都开始有了自己的家庭和工作，我们平时见面不多，但每次见面却从不会感到生分，也许这就是一辈子的朋友吧。
我的这位老朋友，是一位专业人士，收入不错的他，总会为家人的未来想多一步。除了工作收入外，他也会做一些投资去为家庭创造额外收入来源，让自己和家人的生活都可以多点选择和自由。而投资决策方面，他一向都是谨慎而稳健的。今年大概50岁的他，家里有两个孩子，马上要高中毕业，准备到外国读大学。他本身在香港有物业，手上拿着几百万港币储蓄，希望几年后退休可以实现财务自由，追求美满的家庭生活… …
香港中产面对的投资难题
这老朋友的个案，可算是香港中产家庭的一个典型。有些现金在手，要实现财务自由，投资是必须的。他和我分享了他设想过的一些投资选项，倾谈间不难明白为什么他会感到苦恼了。的确，要通过投资来实现财务自由，是需要一些技巧和计划的。
香港中产当下投资的三大难题如下：
Source: 《15th Annual Demographia International Housing Affordability Survey：2019》 - 香港人買樓難
1.香港人买楼难
一直以来，买楼收租，都是香港人积累财富的惯常手段。然而，到了今时今日，想买楼收租，财息兼收，香港楼市入场门槛高，投资人要买楼投资，手上现金储备必不可少。香港楼价是居民入息中位数的21倍，位居全球第一。就算买楼自住，投资1000万港币买个400-500尺的单位，也许心里都会有些忐忑，更何况是买楼投资呢？买楼收租的净回报率只有2%，还要担心楼价波动、屋苑大维修等问题。
2.通胀令现金贬值
香港政府预测2021年基本消费物价通胀为1%，有可信度吗？只要有行商场超市街市的人，相信都不难体验到，通胀根本不像政府统计的这般温和。再看看人们通常通过什么途径来抗通胀？私人银行的财富顾问会很老土的告诉你，通过配置股票加债券的组合来分散投资，来实现稳定的财富增值。然而实际效果未必能如预期的有效抗通胀。股票的风险太高，动不动上落10-20%，投资者必须长期抗压。债券的收益太低，例如iBond的收益2%;港府为60 岁以上港人准备的银债 (银色债券)收益率则为3.5%，但三年内不能买卖;市场上的企业债，要能做到5%以上的票息，都属于高收益债（俗称“垃圾债”）的评级，风险偏高。因此，传统的股债组合，对抗通胀的效果并不理想，维护财富价值难度相当大。
3.买保险年金创造退休后现金流?
对于退休人士来说，投资收益固然重要，现金流可能更重要。怎么可以「自制长粮」来长期应付各项生活开支？上述提到，建立一个派息的债券或股票投资组合，是一种风险较高的做法。而市面上另一种选择就是保险年金计划，投资人先支付保险公司一大笔款项，换取保险公司在投资人退休后每月发放指定的现金分红。年金虽然有保险公司保证，能规避风险并且产生稳定现金流，只是，年金保证期长达15-20年，保险年金看似是一种长期保障，但事实上投资人却要和保险公司「斗长命」，若在年金保证期内需要动用资金而提前退保，或投资人不幸身故的话，，其投资价值损耗则会更大。而年金所产生的现金分红，毕竟还是主要来自投资人本金，先支付巨大保费，后收取每月分红，羊毛出在羊身上。若投资人只被所谓的「退休后有些收入生活」，便很容易忽略了，其实保险公司实际保证的年化内在收益率(IRR)还不到2%，相对于这么长的年期的投资，这个收益水平根本毫不吸引。
既然香港中产面对以上种种财务自由难题，那什么才是有效，而且有价值为香港中产带来财务自由的投资方案? 以我那老朋友有200万可用作投资的现金为例，我们可以比较下不同的投资方案。
投资方案例子一：持有200万港币现金，买香港楼收租
假设以$200万的银行存款，做长线投资，在香港买楼收租，置业成本及每月支出如下:
【一次性置业成本约为$2,000,000】
以$200万资金完成交易，要预留印花税、代理佣金、律师费等费用，置业首期$160万，若以用尽非首置客的最高按揭成数80%计算，投资人可买到价值$800万的单位，以市区尺价$2万计算，买到的单位大概400平方呎。
【每月支出约为$28,000】
以最优惠利率(Prime rate)计划借款，假设P-2.5%，实际利率为2.5%，每月供款$25,912。近年新盘的管理费水涨船高，平均都超过每呎5元，以400呎的单位计算，即管理费大约每月$2,000。加上差饷等杂费，维持单位的每月最低开支，至少要$28,000。
【每月收租约为$16,000】
800万的400呎单位,呎租$40,每月收租$16,000。根本不能支持每月开支$28,000。根据这个例子,在香港买楼收租,谈不上收入,反而是个负担。
投资方案例子二：持有200万港币现金，投资美国出租型公寓
假设同样以$200万的银行存款，做海外物业投资，买基金在美国收租，收益情况则如下:
【一次性投资本金$2,000,000】
以$200万为投资本金，申购美国房地产基金。
【每月支出为$0】
在投资过程当中，投资人不需要再付出任何供款开支。
【每月平均收租约为$8,333】
扣除管理费后，现金收益率(cash-on-cash yield)约为5%，等于平均每月现金分红$8,333。此外，通过增值策略（value-add strategy），对物业进行翻新装修和升级管理，提高租金之余，还能给物业额外升值，只用每年升值4%，便能为投资人创造平均年化内在收益率(IRR) 15%，真正做到「财息兼收」。
以上例子告诉我们，要满足高收益、有稳定现金收入、风险可控等条件的投资产品，恐怕在香港较难找到，但只要把目光放远一点，投资到一些为人所忽略了的海外房地产市场，就能满足上述优异的投资回报。
作一个简单比较，相对于在香港置业收租，在美国买楼收租，多户型公寓Multifamily Apartment本身的租金收益率已经在5%左右，比香港的高出了一大截。加上锁定10年固定的低融资成本，放大投资收益，超额收益足以覆盖各项费用，实现定期分红。所以美国多户型公寓Multifamily Apartment是一个优于香港买楼收租的投资方案。
投资美国房地产基金 实现财富自由
这个策略特别适合要准备退休人士：以我这个老朋友为例，他只要投资本金$100万美元，便能获取每年约$5万美元的现金分红，支付孩子海外留学和生活经费，5年后退出则拿回预期本金加收益，约$170万美元。房地产基金管理专业，受到证监会和审计机构等第三方监管，投资人绝对省心、省时间，把更多时间留给家庭，享受退休生活！
美国多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间，一直都是商业房地产当中，最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低，但能令投资者享受稳定租金回报，在扣除了各种管理费、税费和交易费用后，给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短，物业经过翻新后，还可以灵活地上调租金，带来房价上升体现10-20%整体年化收益率，是抗通胀的理想投资。
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