什么是Multifamily?
美国多户型公寓Multifamily Apartment一直都是商业房地产当中，最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓入场门槛较低，令投资者享受稳定租金回报。物业经过翻新后，可以灵活地上调租金，从而带动房价升值。是一种既能产生现金收入，亦能抗通胀的理想投资。
认识Multifamily
多户型物业（Multifamily）指的是以租赁为目的，在单一业权下，持有超过一个单位的住宅物业。 5户以上的Multifamily，属于商业房地产的一种, 不论融资方式, 还是物业管理系统化和专业化，都与购买单一住宅物业有很多不同之处。
全美国约有2190万套多户型公寓Multifamily Apartment，租户人数约4000万，占租楼群体的46%，所有住房家庭的17%。以这个比例来说，不可小看它的增长潜力。
在过去10年之间，美国经济基本面良好，就业稳定。但与此同时，住房供求失衡（#美国公寓住房供不应求#），加上长期超低利率环境，导致美国住宅楼价屡创新高。错过了次按危机后买楼机会的人群，已经追不上楼价，在买vs租这个天秤之间，渐渐往租楼倾斜。
作为商业化经营模式的一种，Multifamily能体现规模效应，既有稳定租金收入，也有潜在升值空间。
写字楼 Office
写字楼以品质分为A级、B级和C级三个等级，可以是多租户或单租户的，甚至有些是给企业量身定做的。
工业 Industrial
为租户提供工业或物流运营场所，并且大多位于市中心以外，一般靠近主要交通干道沿线，低层建筑也可归入工业园区，可分为重工业、轻工业、仓库等类别。
零售 Retail
零售包括我们日常所见的商店和餐厅物业，商场可以是多租户（往往会锚定一个主要租户，用于为物业增加流量），或独立租户的建筑物。
酒店 Hotel
为旅客提供住宿、餐饮和宴会服务的场所。酒店可以是独立精品酒店（含旅馆和民宿）或连锁经营酒店。有限服务酒店只提供客房服务、不经营餐厅或礼宾服务；而全服务酒店，则全面提供客房、餐厅和宴会厅等设施。
多户型公寓 Multifamily Apartment
多户行公寓是以出租为目的住宅，而5户以上的公寓则属于商业房地产（#什么是Multifamily?#）。与写字楼一样，多户型房产通常分为 A 级、B 级和 C 级。
为何投资美国Ｍultifamily
根据National Multifamily Housing Council (NMHC)和National Apartment Association (NAA)研究显示，预测了未来人口趋势和租楼偏好，要满足租户的需求，到了2030年，市场将需要额外460万套5户以上的多户型公寓Multifamily等于每年平均要建造32.8万套。
2010年代是美国历史上，住宅供应相对人口比例最低的时代。使用人口普查局(Census Bureau)的数据，分析新建住房单位与新形成家庭的比例，就验证了这个现象。 2006 年至 2008年期间，该比率甚至高于2，验证了过度建设。在金融海啸之后的几年里，该比率低于 1，直到2020 年仍然处于建造不足的状态。 2016-2020年新建公寓数量，每年平均只有27万套（vs 长远趋势需求的32.8万套）。
多户型公寓Multifamily在过去一段时间，一直都是商业房地产当中，最受欢迎的投资策略。不管经济环境如何，住房还是属于生活必需品，它的需求是长盛不衰的，出租率长期维持95%左右，是抗衰退的投资。即使在疫情期间，多户型公寓的投资需求依然保持稳定。
The Association of Foreign Investors in Real Estate （AFIRE）在2021年对成员进行的市场研究中显示，在未来3-5年，有74%的成员将加大在美国房地产的投资，远超于地球别的地区。
国家的宏观环境（例如，总体经济和政治稳定、移民政策）
市场透明度和深度（例如，可参考交易记录、成交量、机构参与度、退出选择）
金融体系所提供的抵押融资的支持或选择。
吸引资金进入美国房地产的前三大因素分别是：1) 资产质量、2) 投资组合多元化 和 3) 收入回报。尤其对于美国以外的投资人而言，美国地大人多，能提供足够分散的投资选择，这是别的单一国家市场很难满足的。
评估房地产价值
Cap Rate指的是年度净收入（Net Operating Income NOI）跟物业价格的比例，是市场对物业估值的客观标准。例如，某物业扣除空置率和营运开支后，年净收入5万，而市场对物业的Cap Rate定为5%的话，市场售价就是100万。此概念跟股票的市盈率（PE Ratio）同理。
根据CBRE 统计，在美国不同商业房地产种类的Cap Rate排名，从低往高是多户型公寓<写字楼<工业<零售<酒店，这也可理解为从低到高风险的排序。
通过尽职调查 (Due Diligence)，管理人对资产的升值潜力进行评估。物业位置必须具备良好的基本条件，例如交通配套、就业情况、校区网络、租客群体、周边市场供求等，作为长线投资的依据。而物业本身，亦必须具备一定的改善空间，因此，管理人几乎不会收购全新物业，也很少会收购Class A 物业。楼龄在20-40 年区间，规模在200 户以上，有翻新改造潜力的Class B物业，才是管理人青睐的品种。
增值策略 Value-add
增值策略(Value-add Strategy)是对物业进行翻新装修，并且升级管理，让物业重新定位后，提升居住环境质素，然后逐步分批提升租金，在租金稳定和物业价格提升后出售物业, 套现获利。
在整个投资本金当中，预留了5-12%作为资本性开支 (Capital Expenditure, 或CapEx)，用作翻新改造。例如，一个500 户的公寓小区，收购价$6000万，另外再预备$400万做翻新，平均到每户翻新预算为$8000，而在完成翻新之后，预计为每户月租提升$200，年租提升$2400，等于翻新预算的收益达到30%。
翻新计划的目的就是要增加物业整体吸引力，从而提高出租率 (Occupancy)和租金 (Rental Income)，所以翻新项目一般追求显而易见的效果。外部装修主要为门面工程，例如重新油漆、过道、大门、围栏、会所设施等，内部装修则注重租户体验，尤其厨房和厕所台面，地板、油漆和大门等，有部分预算是用来修理照明水电等基本设备，长远节省物业维护成本，增加物业投资收益。
对租户而言，他们重视物业位置、室内面积和配套设施，旧楼经过大维修后，居住环境和新楼差不多。因此，增值物业对租户有一定吸引力，因为租金贵的Class A 相对翻新后租金相对较低的Class B，后者的竞争力更大。
对投资人而言，房地产基金投资期5年，投资物业翻新后，单位的年租金收入可以提高10-20%，加上贷款的杠杆效应，营业净利润(Net Operating Income, NOI)提升30-50%。投资期间获取的租金分红，加上最终卖楼的资本所得，扣除各种费用，全期净投资收益可超过70%，平均每年内在收益率(IRR)有10%以上。
