什么是美国梦？政治家当然有自己的一套说法。但对于一般美国人而言，美国梦也许就和香港人的梦一样，就是想拥有安居乐业的生活，有一个家、有一架车，一家人齐齐整整，不用为生活所需而烦恼，才是最实在的。但如今，难上车就是美国梦当中最难搞的一块拼图，究竟为什么？
美国社会家庭变化，导致租楼需求与日俱增
住房永远是生活的必须品，究竟买楼还是租楼，对所有家庭来说都是个重大选择。全美国总共约 4400 万户家庭选择租楼，占所有家庭的36%。与业主家庭相比，租楼家庭一般比较年轻、经济不富裕，而且更偏向于少数族裔。以下几项因素，会导致美国家庭对租楼的需求增加：
- 家庭结构转变：时代转变了，美国社会上已经很少几代同堂的大家庭。更小、更年轻的家庭，才是今后的主流。单身人士(single household) 人数比例更多，年青人背负学生贷款，推迟了买楼而选择租楼。
2. 移民人口：移民将贡献美国人口增长一半，成为劳动力的主要来源，而他们对租楼的倾向远高于买楼。例如，西班牙裔房屋自有率比白人低了46%。如今，移民家庭占了全美租楼比例的25%，这个占比将持续上升。
3. 人口老化：二战后的婴儿潮一代(Baby boomers)渐渐老去，超过65岁以上的人口比例，在未来10年会明显增加，而这老年退休人士群体，往往有转向租楼的倾向。
2007年次按危机引发了金融风暴，导致许多美国家庭的生活方式转变。由于当时的家庭负债比例虚高，房价泡沫破灭摧毁了他们的资产，许多前业主到了今天依然继续租楼。
根据National Multifamily Housing Council (NMHC)和National Apartment Association (NAA)研究显示，预测了未来人口趋势和租楼偏好，要满足租户的需求，到了2030年，市场将需要额外460万套5户以上的多户型公寓Multifamily Apartment（#什么是Multifamily?#），等于每年平均要建造32.8万套。
过去10年供应短缺，造成美国住房的完美风暴
知道了美国市场对租楼有强大的需求，那出租屋的供应是否又能配合到强大的住屋需求？
美联储主席鲍威尔 (Jerome Powell) 把2010年金融海啸，所导致的住房供应短缺，持续饱和的出租率，从而增加居民住房负担的问题，称之为「完美风暴」。
在2000年代，美国不停地在超额兴建新楼；而2010年以后所发生的，则刚好相反：
- 收紧信贷：金融海啸期间，贡献银行亏损最多的业务除了次按之外，就是建筑贷款。之后它们普遍收紧了放贷标准，开发商的资金少了，新增项目和施工速度都要减慢。
- 建筑许可：土地使用规划和开发许可主要由地方政府来负责，每个地方政府都欢迎业主超过租客，所以对新建租楼的态度并不积极，这是可以理解的。另外，土地使用约束了建筑结构（独立屋 vs 多户型），而地方政府往往偏向于批准密度较低的独立屋。
2010年代是美国历史上，住宅供应相对人口比例最低的时代。使用人口普查局(Census Bureau)的数据，分析新建住房单位与新形成家庭的比例，就验证了这个现象。 2006 年至 2008 年期间，该比率甚至高于 2，验证了过度建设。在金融海啸之后的几年里，该比率低于 1，直到 2020 年仍然处于建造不足的状态。 2016-20年新建公寓数量，每年平均只有27万套（vs 长远趋势需求的32.8万套）。
美国上车难，为什么成为香港人的投资机会？
美国租楼市场供不应求的现象，已经整整维持了十年。加上长期超低利率环境，导致美国住宅房价屡创新高。错过了次按危机后买楼机会的人群，已经追不上楼价，上车越来越难了，在买vs租这个天秤之间，渐渐往租楼的一边倾斜。对于想追求有楼有车有家庭的美国人来说，这一趋势确实不太理想。但对于投资人来说，这却是个相当不错的机会。
多户型公寓Multifamily Apartment 在过去一段时间，一直都是商业房地产当中，最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低，但能令投资者享受稳定租金回报，在扣除了各种管理费、税费和交易费用后，给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短，物业经过翻新后，还可以灵活地上调租金，带来房价上升体现10-20%整体年化收益率，是抗通胀的理想投资。
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