投资机会|美国的人住房问题 为香港人带来长线投资机会

投资机会|美国的人住房问题 为香港人带来长线投资机会

什么是美国梦?政治家当然有自己的一套说法。但对于一般美国人而言,美国梦也许就和香港人的梦一样,就是想拥有安居乐业的生活,有一个家、有一架车,一家人齐齐整整,不用为生活所需而烦恼,才是最实在的。但如今,难上车就是美国梦当中最难搞的一块拼图,究竟为什么?

美国社会家庭变化,导致租楼需求与日俱增

住房永远是生活的必须品,究竟买楼还是租楼,对所有家庭来说都是个重大选择。全美国总共约 4400 万户家庭选择租楼,占所有家庭的36%。与业主家庭相比,租楼家庭一般比较年轻、经济不富裕,而且更偏向于少数族裔。以下几项因素,会导致美国家庭对租楼的需求增加:

  1. 家庭结构转变:时代转变了,美国社会上已经很少几代同堂的大家庭。更小、更年轻的家庭,才是今后的主流。单身人士(single household) 人数比例更多,年青人背负学生贷款,推迟了买楼而选择租楼。
图一:美国小家庭占比提升

2. 移民人口:移民将贡献美国人口增长一半,成为劳动力的主要来源,而他们对租楼的倾向远高于买楼。例如,西班牙裔房屋自有率比白人低了46%。如今,移民家庭占了全美租楼比例的25%,这个占比将持续上升。

3. 人口老化:二战后的婴儿潮一代(Baby boomers)渐渐老去,超过65岁以上的人口比例,在未来10年会明显增加,而这老年退休人士群体,往往有转向租楼的倾向。

图二:未来10年,美国65岁以上家庭占比明显提高

2007年次按危机引发了金融风暴,导致许多美国家庭的生活方式转变。由于当时的家庭负债比例虚高,房价泡沫破灭摧毁了他们的资产,许多前业主到了今天依然继续租楼。

根据National Multifamily Housing Council (NMHC)和National Apartment Association (NAA)研究显示,预测了未来人口趋势和租楼偏好,要满足租户的需求,到了2030年,市场将需要额外460万套5户以上的多户型公寓Multifamily Apartment(#什么是Multifamily?#),等于每年平均要建造32.8万套。

过去10年供应短缺,造成美国住房的完美风暴

知道了美国市场对租楼有强大的需求,那出租屋的供应是否又能配合到强大的住屋需求?

美联储主席鲍威尔 (Jerome Powell) 把2010年金融海啸,所导致的住房供应短缺,持续饱和的出租率,从而增加居民住房负担的问题,称之为「完美风暴」。

图三:金融海啸后,美国住房供应远低于历史平均水平

在2000年代,美国不停地在超额兴建新楼;而2010年以后所发生的,则刚好相反:

  1. 收紧信贷:金融海啸期间,贡献银行亏损最多的业务除了次按之外,就是建筑贷款。之后它们普遍收紧了放贷标准,开发商的资金少了,新增项目和施工速度都要减慢。
  2. 建筑许可:土地使用规划和开发许可主要由地方政府来负责,每个地方政府都欢迎业主超过租客,所以对新建租楼的态度并不积极,这是可以理解的。另外,土地使用约束了建筑结构(独立屋 vs 多户型),而地方政府往往偏向于批准密度较低的独立屋。
图四:新建住房单位与新形成家庭的比例变化,验证了2010后住房供应短缺

2010年代是美国历史上,住宅供应相对人口比例最低的时代。使用人口普查局(Census Bureau)的数据,分析新建住房单位与新形成家庭的比例,就验证了这个现象。 2006 年至 2008 年期间,该比率甚至高于 2,验证了过度建设。在金融海啸之后的几年里,该比率低于 1,直到 2020 年仍然处于建造不足的状态。 2016-20年新建公寓数量,每年平均只有27万套(vs 长远趋势需求的32.8万套)。

美国上车难,为什么成为香港人的投资机会?

美国租楼市场供不应求的现象,已经整整维持了十年。加上长期超低利率环境,导致美国住宅房价屡创新高。错过了次按危机后买楼机会的人群,已经追不上楼价,上车越来越难了,在买vs租这个天秤之间,渐渐往租楼的一边倾斜。对于想追求有楼有车有家庭的美国人来说,这一趋势确实不太理想。但对于投资人来说,这却是个相当不错的机会。

图五:美国房价在过去10年内飙升,房产自由率长期下降趋势

多户型公寓Multifamily Apartment 在过去一段时间,一直都是商业房地产当中,最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低,但能令投资者享受稳定租金回报,在扣除了各种管理费、税费和交易费用后,给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短,物业经过翻新后,还可以灵活地上调租金,带来房价上升体现10-20%整体年化收益率,是抗通胀的理想投资。

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