香港地产商，可能是世上最精明的商人，观察他们如何卖楼就知道。
香港地产商「独步天下」的促销手段
头脑灵活的商人，总能想出方法，去把最后一滴汁都「榨干」。香港普通星斗市民并不富裕，每月收入一万几，手上储蓄只有几十万，地产商如何帮到他们完成上车梦，做业主呢？聪明的地产商为他们想好了，整个帮助市民上车过程一气呵成，无论什么问题都能解决。在这现象之下, 亦令一些独具香港特色的「潮语」应运而生：
「纳米楼」：尺价居高不下，买家的钱却这么少，怎么办？香港地产商帮一众小买家想好了：将货就价，从实用面积入手，在图则下功夫，单位越建越小。以屋宇署定义计算，面积低于15平方米（约161平方呎）就称为「纳米楼」，由于开放式单位通常只可以放一张单人床，所以亦被称为「龙床盘」。有了纳米楼，呎价虽高，但上车难的问题还是得到「解决」。
「呼吸Plan」：总价问题解决了，但银行估不到价，买家也过不了压力测试，借不到按揭，怎么办？香港地产商又帮一众小买家想好了：为令饥不择食，急于上楼的小买家可以参与这场楼市高追的游戏，地产商提供「包按」，通过集团旗下的财务公司，承做「高成数一按」，由于它们并非金融机构，放贷条款不受任何监管，买家甚至可在免入息证明下申请按揭。加上进取的供款安排，例如首数年只供利息，或首数年利息特低。让只要能呼吸的、是个人，都可以做的按揭Plan，就是「呼吸Plan」。
「入票」「抽签」：资金问题解决了，当买家心猿意马的时候，就要给地产商支付银行本票，俗称「入票」，一般为10万元，入票后方可参与「抽签」，抽出挑选单位的优先顺序。跟股票IPO抽新股类似，分为A组（大户）和B组（散户），大户优先。在心理上，给买家造成「一票难求」的印象。
规模较大的一手楼盘，地产商会选择分期发售。价单由他们定的，一期要比一期高，从而制造出「先低后高」的价格走势，给买家营造「苏州过后无艇搭」的营销氛围。
香港地产商看似助港民上车 实打一石三鸟的如意算盘
地产商利用这些促销手段，达到三重效果：
- 风险转移：地产商可以快速散货，把持货风险高价转嫁给买家。
- 人多势众：尽快让更多的香港人上车，甚至网罗一群经济能力较弱，本来不符合压力测试的买家入市。直白地说，让更多人「上贼船」，让更多人被高楼价绑架，从而增加政府调控楼市的难度。
- 抢定价权：地产商主导一手楼价，并持续创新高，间接地带动至二级楼价。以2021 年新盘, 青衣一手楼「荟蓝」为例，位于青衣远离市中心半山腰，保守估计，坐巴士往青衣地铁站约12分钟，地产商开售呎价达2.4万；而位于青衣站上盖物业的盈翠半岛，现呎价为1.7万，有了这个新盘价格作参考，后者业主抬价就很合情合理。如此这样，一手楼带动二手楼价，整个香港楼市的定价权，就牢牢的控制在地产商手里了。
「投资价值」vs「使用价值」 市场vs管治者 的不同角度
香港楼价问题，涉及到定价权和社会稳定。
香港地产商在某程度上，同时也代表了中产的利益。原因是，香港有一半的家庭是业主，而他们的身家财产当中，有相当大的部分，都押在所持有的物业，楼价对香港业主来说，有着决定性的「投资价值」。物业的定价权，主宰了很多人的财富。
而香港政府紧追中央政府的管治方针，强调的，是住宅物业的「使用价值」，中国官方坚持『房子是用来住的，不是用来炒的』，希望楼价稳定，带来社会稳定。不少社会人士亦将近年来的社会动荡，归咎于青年人的住房问题。
未来一段日子，中央政府给香港特区政府的KPI，肯定要跟「社会稳定」挂勾。香港政府将采取什么措施根治房屋问题呢？明天(2021年10月6日)的特首施政报告，也许会透露一些答案。
不管采取什么措施，既然『稳定压倒一切』，香港地产商很难不屈服。
长痛不如短痛？ 释放经济泡沫总是痛苦的
不过，要以为让楼市深度调整，就可达致社会稳定的话，恐怕还是大错特错了。想想那些「上车客」，楼价只要稍有波动，便大批沦为负资产，到时候民怨沸腾，香港社会恐怕要重蹈「八万五」的覆辙。
然而，楼价暴跌，还不是最恐怖的场景。参考日本1990年代泡沫经济后，楼市整整花了30个年头，像「滑梯」一样的逐年下跌。爷辈透支了的财富，靠父子两代人去埋单。在当时整个过程中，只要投资了楼市，就会失败，这才是最恐怖的结局。
结语
香港楼市好比一盘棋，已经走到无比凶险的残局。这是一场资本主义vs社会主义的博弈，自由经济vs计划经济的路线之争。
处于暴风风眼的香港人，但愿能安全过渡吧！
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