最近香港资本市场波动，导致7 月本地住宅成交量也有所下降，尤其是二手楼，竟然已经出现有价无市的现象。因此，投资人纷纷把焦点放在海外房地产。当中, 投资美国多户型公寓Multifamily，收益稳定合理，给投资人足够信心。
投资美国Multifamily，「自制长粮」和「财息兼收」
美国多户型公寓Multifamily是一种以租赁为目的，在单一业权下，持有超过一个单位的住宅物业（请参考：【投资机会】让你的财富升值 投资新机会 美国多户型出租公寓）。 Multifamily的投资收益主要来自租金收入和楼价增值两大部分，租金收入可以为投资人定期提供稳定的现金流，而楼价增值则让投资人享受长期高回报，做到「自制长粮」和「财息兼收」的效果。
买楼等升值，需要很多客观条件配合才能成功，好比守株待兔，投资人很被动。那么，如何给物业「主动增值」呢？
采取增值投资策略，主动提升物业价值
增值策略(Value-add Strategy)的核心理念，就是对物业进行翻新装修并且升级管理，让物业重新定位后，逐步分批提升租金，在租金稳定和物业价格提升后出售物业, 套现获利。这里包括了以下流程：
就是对物业进行翻新装修并且升级管理
1. 投资研判 (Investment Research)
通过尽职调查 (Due Diligence)，管理人对资产的升值潜力进行评估。物业位置必须具备良好的基本条件，例如交通配套、就业情况、校区网络、租客群体、周边市场供求等，作为长线投资的依据。而物业本身，亦必须具备一定的改善空间，因此，管理人几乎不会收购全新物业，也很少会收购Class A 物业。楼龄在20-40 年区间，规模在200 户以上，有翻新改造潜力的Class B物业，才是管理人青睐的品种。
2. 预算评估 (Financial Projection)
在整个投资本金当中，预留了5-12%作为资本性开支 (Capital Expenditure, 或CapEx)，用作翻新改造。例如，一个500 户的公寓小区，收购价$6000 万，另外再预备$400 万做翻新，平均到每户翻新预算为$8000，而在完成翻新之后，预计为每户月租提升$200，年租提升$2400，等于翻新预算的收益达到30%。
3. 装修升级 (Refurbishment)
翻新计划的目的就是要增加物业整体吸引力，从而提高出租率 (Occupancy)和租金 (Rental Income)，所以翻新项目一般追求显而易见的效果。外部装修主要为门面工程，例如重新油漆、过道、大门、围栏、会所设施等，内部装修则注重租户体验，尤其厨房和厕所台面，地板、油漆和大门等，有部分预算是用来修理照明水电等基本设备，长远节省物业维护成本，增加物业投资收益。
4. 租户管理 (Leasing Management)
物业管理公司主导翻新工程的节奏，在不打扰现有租客的情况下逐步进行，大规模的内部翻新一般会选择在现有租户退租后，新租户入住前执行，翻新可在一周内完成，因此不会影响整体出租率，而新租约亦可体现租金上升。
5. 出售物业 (Investment Exit)
要完成整个翻新工程，并实现所有单位装修升级，需要1-1.5年时间。当租金整体稳定获得提升(Stabilized)，参考市场上的资本化率 (Cap Rate)来定价，自然反映物业价格提升，管理人就开始寻求出售个别物业或资产组合，一般的买家包括房地产信托 (REIT)、保险机构、养老金等机构，交易完成后，投资周期结束, 投资人套现获利。
增值策略Value-add Strategy 的经济效益
假设你预算每月$30,000，准备在香港租房子，当前有两个选项，你会如何选择？
- 汇玺，九龙深水埗，2020年全新，500平呎，2房，或
- 太古城，港岛鲗鱼涌，楼龄40年，已经大维修，700平呎，3房
对租户而言，他们重视物业位置、室内面积和配套设施，旧楼经过大维修后，居住环境和新楼差不多，因此，我相信选择租太古城的人会更多。
同样的逻辑，增值物业对租户有一定吸引力，因为租金贵的Class A 相对翻新后租金相对较低的Class B，后者的竞争力更大。
当然，这要取决于当地市场的供求关系，如果Class A稀缺而租金明显偏高，那么投资Class B配合物业增值策略就更有效。另外，物业增值策略的节奏，可按市场实际需求而调整，甚至可以保存部分租金收入，丰富现金储备后才做翻新。
对投资人而言，房地产基金投资期5年，投资物业翻新后，单位的年租金收入可以提高10-20%，加上贷款的杠杆效应，营业净利润(Net Operating Income, NOI)提升30-50%。投资期间获取的租金分红，加上最终卖楼的资本所得，扣除各种费用，全期净投资收益可超过70%，平均每年内在收益率(IRR)有10%以上。
美国多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间，一直都是商业房地产当中，最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低，但能令投资者享受稳定租金回报，在扣除了各种管理费、税费和交易费用后，业主可享5% 以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短，物业经过翻新后，还可以灵活地上调租金，带来房价上升体现10-20%整体年化收益率，是抗通胀的理想投资。
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