在海外买物业出租已成为一种流行的投资方式。
有些读者回来问我，对于房地产投资没处理好，「竟变成长期负债」这一说法有些想不通。 （请参考：海外物业包租公系列（一）：必先扫除的投资盲点）我在这里跟你详细分析。
美国物业放租的两种方式
如何放租投资在美国的住宅物业？无非是两种方式，自己管理，或者交给专业的出租公司来管理。
如果选择自己管理，业主需要在当地亲自或招聘物业总监(superintendent) ，让租客7/24可以随时联系上，遇到紧急问题时可以及时帮忙。业主需要熟悉当地租赁市场，了解房租趋势变化，安排中介负责放租。业主也需要了解当地的租管条例，保障自己的权益。自己管理的好处，就是可以省掉很多费用，不用假手于人。可是，对于千里之外的投资人来说，要耗费太多的时间和精力。
委托专业出租管理公司
另一个选择，就是委托专业的出租公司(Rental Agency)。出租公司作为业主和租客之间的中间人，可以替业主分担很多职责，包括：登广告放租、起草租赁合同、审查租客背景、物业管理和维护保养、替业主每月收租、管理续租和退租、甚至处理租务纠纷等等繁琐事宜。以美国为例，有部分的地产经纪公司能提供委托出租服务，佣金收费水平为首月租金，以及今后每月租金的10-20%。
包租公敌人#1：物业空置
买楼收租做投资，最头痛的问题就是物业租不出去。
根据过往的经验，委托出租公司，其中最大的问题是空置率。必须知道，出租公司的最大的收入来源，是来自每一单新租约的佣金。这意味着，出租公司想把利益最大化的方法，并非是让物业满租，而是让物业通过短租方式，不断地转介切换租客，去赚取首月佣金。从这个角度看，出租公司与业主之间，是存在利益冲突的。
业主持有单一物业，当然希望每月坐等收租。然而，每年却总有那么一两个月会碰上空置期。在这段期间，不但没有收入，还需偿还按揭，支付管理费和地税，承担物业所产生的各种维修费用。空置的物业是一种负利差(Negative Carry) ，长期空置则变成「长期负债」，让投资人感觉特别难受。对于依靠收租来供按揭的投资人而言，更可导致债务违约。
不过，对于业主来说，还有一样比物业空置更难受的，就是「租霸」，下期将我们继续分析和提供解决方案。
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