過去一年，美國房地產市場在高利率與供應緊縮的情況下，形成一個「漲勢放緩、地區分化」的現象。根據Zillow最新公布的樓價與租金指數（截至2025年9月），全國住宅樓價均價為 36.39萬美元，較去年同期僅上升 0.1%；而平均租金約為 1979美元/月，年增 2.3%。這些數據揭示，美國樓市正從疫情後的暴漲期，進入一個「穩中帶冷」的調整階段。
樓價：從火熱轉為冷靜的「軟著陸」
疫情期間的低利率與供應短缺，曾令全美樓價飆升超過40%。然而，自2023年起，美聯儲連番加息，30年期房貸利率更一度突破7%，令購屋需求明顯降溫。
根據Zillow資料，全美樓價停滯，在過去一年僅微增0.1%。這意味著賣方市場的壓力增加，買方則開始擁有更多談判空間。不過，這種整體「平穩」之下，仍藏著明顯的地區差異：
- 「鐵鏽帶」（Rust Belt）的東北部與中西部 房價漲幅較強，例如羅德島、康涅狄格州與俄亥俄州仍錄得4%至8%的升幅。
- 「陽光帶」（Sun Belt）南部與西岸地區 則表現疲弱，特別是加州與德州部分城市出現輕微下跌。Zillow數據顯示，洛杉磯、奧斯汀等地的房價年變動率為 -1% 至 -2%。
造成這種分化的原因在於：中西部與東北部房價基數較低，仍具剛需支撐；而南部與加州等高價區域，因高利率與移民外流，需求相對減弱。
租金：漲幅放緩，甚至略低於通脹
與樓價相比，租金仍在緩慢上升。Zillow的全國平均租金為1979美元，年增約2.3%。這一增速明顯低於2022–2023年間的高峰（當時年增幅超過8%），甚至略低於目前的美國CPI通脹率（約3%）。分地區來看：
- 東北部城市 如紐約、波士頓，租金仍維持高位，部分地區年漲幅超過4%。
- 南部城市 如奧斯汀、達拉斯、坦帕等地，因新公寓供應增加、空置率上升，租金出現回調。
- 中西部城市（如克利夫蘭、堪薩斯城）租金漲幅相對溫和，但仍穩步上升，反映人口向內陸轉移的趨勢。
整體而言，租金市場已從「全面上升」進入「分化期」。部分城市因供應過剩或人口流失出現壓力，而一線城市與科技中心仍保持剛性需求。
樓價與租金的拉鋸：買樓成本遠高於租屋
從2025年Zillow數據可見，房價年增率（0.1%）遠低於租金增率（2.3%）。這意味著：
- 若以投資角度看，資本化率 或 租金回報率（cap rate）有所回升；
- 但若以居住需求角度看，買房吸引力下降。
由於房貸利率仍高企（平均7%左右），許多潛在買家被迫延後購屋計劃，轉向租屋市場。這也解釋了為何在房價趨緩的同時，租金仍有上升壓力。
地區比較與未來展望
| 地區 | 樓價年變化 (2025) | 租金年變化 (2025) | 主要趨勢 |
| 東北部（紐約、波士頓） | +4% ~ +6% | +3% ~ +5% | 高需求支撐，高租金壓力 |
| 中西部（芝加哥、克利夫蘭） | +2% ~ +4% | +1% ~ +3% | 房價與租金穩定，吸引移居人口 |
| 南部（奧斯汀、達拉斯） | 0% ~ -2% | -1% ~ +1% | 供應增加導致租金放緩 |
| 西岸（洛杉磯、舊金山、西雅圖） | -1% ~ +1% | +2% 左右 | 高價抑制需求，市場趨平 |
展望未來，Zillow預測2026年全美樓價仍將維持「微升趨勢」，約 +1%~2%。除非利率顯著下降，否則難以重現疫情期間的爆炸性上漲。
對投資者而言，這意味著「穩定現金流優於炒樓收益」的時代正在來臨；而對一般家庭，租屋可能短期內更具成本效益。
✍️ 結語
Zillow的最新數據清楚地指出：美國住宅市場已結束狂熱時期，正邁向理性與分化。樓價停滯不前、租金漲幅放緩，顯示供需正在重新平衡。未來一年，若利率逐步下降、經濟保持穩定，部分地區或將重啟溫和上升週期；但在整體而言，美國樓市更可能進入一段「慢牛期」——穩定、分化、但仍具韌性。
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