EB-5改革後 功能和伏位分析
EB-5投資總成本 【伏位 1】
投資EB-5 = 低回報？ 【伏位 2】
EB-5 優先處理 不用輪候 【改革法 功能1】
提前實現美國夢【改革法 功能2】
EB-5改革後 功能和伏位分析
全世界接受投資移民的國家不少，有不同的標價：澳洲投資移民250-500萬澳元，愛爾蘭投資移民歐元100-200萬，新加坡要至少 1000萬新幣… 而以高科技、世界一流高等教育著稱的美國，投資移民只需要80萬美元，性價比可以算是相當高。美國的投資移民計劃叫做EB-5，想了解計劃的背景和申請流程，可以看我們上一篇文章《EB-5 美國投資移民 改革法案全攻略2023》。
相對於其他發達國家的投資移民， EB-5資金門檻低，亦沒有學歷、工作經驗、英語水平等要求，投資人只需要符合4個條件：
- 投資$800,000 到美國
- 提供合法的資金來源
- 滿足體檢要求
- 未曾違反美國入境法，可取得無犯罪記錄
EB-5對申請人要求雖然簡單，但坊間對EB-5一直存在誤解，存在一些「伏位」。另外，2022年EB-5改革法案為申請者提供了更多便利，這次我們將進行更深入的進階版討論，令有意考慮申請EB-5移民美國的朋友，可以作出更明智的選擇。
EB-5投資總成本 【伏位 1】
申請美國投資移民，第一樣需要關心的，就當然是投資金額及移民總成本。
雖然所有人都在說，投資額要美金80萬，但這投資額是只適用於坐落在「目標就業區」Targeted Employment Area (TEA) 的項目，否則，一般EB-5項目的投資額是要美金105萬。作為申請人，同樣都是投資移民，誰願意多花30% 投資額呢？很自然地，絕大部分市場上推售的項目，都集中在TEA區域。從項目方的角度，為了有市場競爭力，亦希望自己的項目坐落於TEA。
TEA區域的劃分是非常複雜的，符合TEA資格的地區，要不就是1）鄉郊地區(Rural TEA)，或者2）高失業率(HUA High Unemployment Area TEA)，或者3）臨近HUA周邊的地區，三者滿足任意一項，都可被劃分為TEA，投資到這些地區，都只需80 萬。打開美國地圖看看，只要不是白色的，都屬於TEA，表面上看，覆蓋了美國大部分土地面積。但要知道，第一種鄉郊地區的項目，由於比較偏僻，比較難吸引投資，退出亦比較困難。最理想的TEA，就是第三種，坐落於大都會範圍內，看似高失業率地區的周邊，實質繁華的地段。有時候，地方政府為了吸引EB-5投資，會將地區劃分到三尖八角的。
項目是否位於TEA，美國移民局有最終話語權。因此，申請人可能會擔心，自己投資的項目地區，會否因為經濟改善，將來被判斷為不是TEA呢？答案是，只要你開始投資，或者遞交I-526申請，以兩者較早發生的日期為準，只要當時項目位置是TEA的話，就不會改變，申請人不用擔心。
其實，申請人更應該關心的，是除了80萬投資額之外的相關費用，例如行政費、律師費和政府費用等，一般來說，包括以上費用，整個EB-5申請，需要準備90萬美元左右。如果有人告訴你，EB-5總成本可以在80萬以下，他很可能將預期收益都算在內，或者隱藏了一些後續費用，大家千萬看清收費細項了。
投資EB-5 = 低回報？ 【伏位 2】
美國移民局規定，EB-5投資必須是帶風險的。從投資的角度出發，有風險，自然就應該有回報！但由於EB-5申請人投資的目的，始終是為了移民取綠卡，因此，市場往往將這種心態，扭曲成為投資EB-5，收益並不重要。尤其在亞洲市場，所推廣的EB-5項目的投資收益，經常不被提起，甚至被忽略。
大部分的EB-5項目，都是房地產開發，而EB-5參與的部分，往往都是資本結構裡面，屬於夾層債或優先股的部分，想知道房地產資本結構，可以回看我們之前video 的內容【房地產投資 直接 vs 間接 資本結構】。這些EB-5夾層債或優先股的風險，雖然比建築貸款高，但每年收益卻只有0.5-1%，比建築貸款低。
是業界營造的市場生態也好，還是申請人的缺乏選擇都好，將「低收益」和「低風險」劃上等號，只是一廂情願的假象。房地產開發的風險點，在於項目施工延誤、成本失控 或 樓賣不出，遇到周轉不靈的開發項目，不論股東還是債權人，恐怕都要承擔虧損，跑不掉的。相反地，如果項目成功，股權收益每年平均可以達到20%以上，遠高於EB-5債權收益。因此，換句話說，開發商債權承擔的風險，跟股權的風險差不太多，卻分享不到風險對等的收益。
事實上，能分享投資收益的EB-5股權項目，市場上面還是有的。只要多走一步，既可以移民拿身份，亦可以投資拿收益，why not both?
EB-5 優先處理 不用輪候 【改革法 功能1】
美國移民法，的確有自己的一套理念，為了對全世界公平起見，每年分配到每個國家申請人的簽證數量，都設有上限。可是，偏偏就沒顧及到，只有幾十萬人口的國家，和有十幾億人口的國家，竟然分享著同樣數量的簽證配額！而且美國考慮的，並非申請人國籍，而是申請人出生地，仿佛中國人和印度人，天生就要註定排隊，遲遲無法實現美國夢。這又何來公平呢？
2022年EB-5改革與誠信法案，給這些「排隊國家」的人民，帶來了新的希望。就是每年32%的預留簽證額度 (Visa set-aside)了，想知道是什麼，請看我們上一條視頻，第11分鐘。Visa set-aside固然是個好消息，亦有些移民中介，將鄉郊地區項目，炒作成為繞開排隊的絕招，這個邏輯是否說得通呢？
根據美國移民局網站中Visa Bulletin 簽證排期，中國出生的申請人，申請EB-5的隊只處理到2015年 (Priority Date)或之前遞交的申請。好比買了機票的乘客 (I-526獲批)，但卻要在候機室等8年才能上飛機 (簽證配額排期)。如今，在2022年新政之後的新申請人，只要他在I-526（即有條件綠卡申請）獲批的時候，被確定為 Visa set-aside，就會被優先處理，安排到一條全新通道，直接上飛機了。
不過，有一點必須注意的，就是從現在開始投資、遞交I-526到獲批，大概需要2年時間，好比買了機票 2年後，才會知道自己能不能走新通道，直接上飛機。到時候，萬一這32%的Visa Set-aside被在你之前獲批的申請人用 完了，就會導致新的排期情況。這一個風險因素，申請人必須要有心理準備，不要輕信一些過分樂觀的預期。目前2022年新政的Visa Set-aside額度是全新的，暫時還沒有人走完申請並獲得使用，只可以說，越早遞交申請，越有機會搶到Visa set-aside，這種「恐慌型銷售」的陳腔濫調，這次卻是十分真實！
另外，就算申請人很有錢，不太在乎是否TEA項目，80萬還是105萬投資額的區別，但由於新規定，他們將更偏向於TEA項目，因為只有TEA，才有可能成為Visa set-aside項目。而32%的項目當中，20%是鄉郊地區項目，相比高失業率地區項目的10%，比例是2:1，這種不對等比例分配，將吸引更多backlog國家申請人，投向鄉郊地區項目。
提前實現美國夢【改革法 功能2】
優先辦理可以縮短等候時間，當然很好。但如果在等候期間，就可以先去美國生活，豈不是更好？有一個辦法，可以讓申請人，在遞交申請後的短短幾個月，就可以先去美國生活。
2022年EB-5改革法案，有一個很強大的功能，就是同步申請（Concurrent Filing），或者叫做「雙遞交」，允許同時處理I-526和調整身份(即I-485) 申請。亦即是在等候臨時綠卡的期間，提交身份變更申請。
心水清的朋友會問，I-485只適用於已經在美國的人，例如H1臨時工作簽證，申請人轉綠卡會申請I-485 身份轉換，但這跟海外申請人，又有什麼關係呢？這裡告訴你，通過Concurrent Filing的實際操作，開放了一些選項，可以讓海外申請人，真正提前實現美國夢！
當海外申請人在申請綠卡的過程中，可以同時遞交I-526和 I-485調整身份申請。這時，申請人需要持有臨時簽證入境並身在美國。及後，申請人可以透過申請就業許可（即是I-765 ），以及「回美證」（即是I-131），在美國工作及生活。I-765加上I-131，獲取工作許可Employment Authorization Document (EAD)，和回美證Advance Parole (AP)，EAD+AP二合一組合卡，跟一般信用卡一樣大小。有了它，既可以在美國工作，亦可以自由進出美國，甚至有人把它稱作「小綠卡」，有效期1-2年。甚至有人將I-485遞交的同時，就提出EAD+AP卡的申請，以實現盡早定居美國。
常有朋友找到我們，問我們有什麼方法，可以最快移民海外。在美國移民新法案之下，由申請人完成EB-5 投資，到正式落地在美國開始新生活，真能是彈指之間、幾個月的事了。
今天分享了EB-5的兩個伏位，和EB-5改革後的兩個強大功能。看了這兩套視頻之後，相信你對EB-5如何幫你實現美國夢，有更深入的理解。EB-5畢竟是個投資，除非你親自直接去經營投資，否則，絕大部分人都是通過區域中心，做間接投資，但選擇眾多，如何選區域中心？如何選項目？我們將後續跟大家分析。想通過EB-5實現至Chill美國夢的朋友，就千萬別錯過了！
心繫香港，志在遠方。投資未來，成為有選擇的人。
思辰資本美國房地產基金，以投資美國Multifamily多戶型公寓作為底層資產，乘著美國經濟強勁、就業率高、薪金上升等良好環境，為租金創造上升空間，使我們的主動增值策略(Value-add Strategy)更順利地推行。 (什麼是Value-add？請參考：投資增值｜美國買樓收租等升值？增值投資策略 主動提升物業價值) 欲了解更多？請參考我們的「美國房地產」投資專頁。
更多文章:
EB-5 美國投資移民 改革法案全攻略2023
瑞信AT1債券 黑天鵝事件簿
加息引爆銀行倒閉 2023年是危？是機？
預約查詢 Appointment Form
預約思辰資本為你提供免費初步諮詢服務。（思辰資產管理有限公司：香港證監會持牌法團 BOC105）為能更精準地提供服務，請填寫下面的表格：
請注意：思辰資本不提供房地產經紀業務
Make initial appointment with Season Capital for professional consulting, free of charge. (Season Asset Management Ltd., BOC105, is a licensed corporation of the Hong Kong Securities Regulatory Commission). In order to provide services more accurately, please fill in the form below:
Please note: Season Capital does not provide real estate brokerage services.
