高通脹下 資產保值
當前投資人最關心的問題，無非就是兩件事：疫情 和 通脹。通脹之下，投資需要產生更高的回報率，才能保持相同的購買力。你的投資組合能否應對通脹壓力？傳統的股債組合，對抗通脹的效果並不理想，維護財富價值難度相當大。真正能有效抗通脹的，是投資房地產。
認識通脹問題
在職人士，如果人工增幅慢過通脹，消費能力就變得越來越低；退休人士面對的情況就更嚴峻，因為好多每月發放的退休金都是固定金額，不會跟著通脹調整。退休收入是固定的，但開支卻年年上升，退休金就越來越不夠用。
全世界政府都一樣，應對通脹的方法，就是加息。加息，對於企業而言，意味著資金成本上升，影響企業的盈利能力，對股市和債市都不利。而一般人的投資組合，大部分都是以股債為主，金融資產價格下跌，就會影響投資者的財富價值。
購買力的確會隨著時間過而減弱，而高通脹會不會持續，才是我們最需要擔心的問題。
當前投資人最關心的問題，無非就是兩件事：疫情 和 通脹
香港的通脹
香港通脹比美國輕微很多。美國2021年11月消費者價格指數(CPI)同比上升了6.8%，創下了1982年6月以來的新高。反觀香港11月的綜合消費物價指數按年只輕微上升了1.8%。港幣和美元掛鉤，香港沒有獨立的貨幣政策，本該完全跟隨美國。
來自於權重佔比約40% 的住屋。美國的住屋開支按年上升2-3%。反之，根據香港統計處數據，讓大家驚訝的是，香港的住房成本在下降，尤其是私人房屋租金。因此，香港之所以維持輕微通脹，背後的原因，是租金下降。
租金收入的萎縮，伴隨著消費品和服務成本的上升，收入萎縮，開支膨脹，對於這些在香港收租的人們，可算是雙重夾擊！
如何應對通脹
通脹之下，投資需要產生更高的回報率，才能保持相同的購買力。可是，傳統的股債組合，對抗通脹的效果並不理想，維護財富價值難度相當大。
上市公司比較依賴融資，所以對融資成本的敏感度相當高。而融資成本跟市場利率息息相關，當確認通脹的情況下，中央銀行將考慮加息。所以對新經濟企業而言，通脹預期響起了警號，提醒他們低融資時代可能將一去不復返了，對股市不利。
當物業建築的原材料價格提升，舊物業的重置成本(replacement cost)自然就要提高，所以在通脹的情況下，樓價上漲是理所應當的，這是第一點。
在良性通脹的情況下，經濟同步增長，人們收入增加，租金和樓價便可自然提升，即投資者的投資物業也會跟著升值， 這是第二點。
要「上車」, 首先要儲夠一大筆錢，付首期、繳各種雜費，在樓價是市民年收入中位數的21倍的前提下，入場門檻高，但租金收益率只有2%左右，想跑贏通脹有難度。
美國多戶型出租公寓雖然入場門檻較低，但能令投資者享受穩定租金回報，在扣除了各種管理費、稅費和交易費用後，給到業主5%以上的現金租金收益率。而出租公寓租約較短，物業經過翻新後，還可以靈活地上調租金，帶來房價上升體現10-20%整體年化收益率，是抗通脹的理想投資。
債券的收益太低，例如iBond的收益2%;港府為60 歲以上港人準備的銀債 (銀色債券)收益率則為3.5%，但三年內不能買賣;市場上的企業債，要能做到5%以上的票息，都屬於高收益債（俗稱“垃圾債”）的評級，風險偏高。
年金保證2%左右的IRR，即便是現在，都難以抵消相對溫和的通脹水平。年金的保證收益，實際上固定了今後幾十年的每月分紅的金額，等於限制了投資人未來的購買力。遇到今後更兇猛的通脹風險，誰都別休想，年金可以讓你的財富維持對等的購買力。
