香港人不吃不喝21 年才买到楼？转战美国
想靠投资抗通胀的朋友，「买砖头」无疑是个不错的选择。而多种投资选项中，则要数「买楼收租」最为港人青睐。只是在全球房地产市场上，香港楼价一直遥遥领先，入场门槛之高并不是普通投资者可以「说买就买」的。然而，其实有这么一个成熟，却不为香港人所知的，让你躺平收租的投资策略，这就是美国多户型出租公寓Multifamily Apartment。
美国房地产市场有什么物业类型？
美国住宅类别比较多样化，最多人住的是别墅或独立屋 (Single House)，叫得上独立，是因为每个楼房都是独立的，不管单层或多层，都不会紧挨着另一户楼房，包围着楼房就只有花园或行人通道，也不会楼上楼下住了另一户人。这可算是住洋楼养翻狗，典型的理想住宅。
另一种房产就是联排别墅（Townhouse），一般指的是住宅小区，有一系列统一设计的，多个2-3层紧挨着的楼房。每户占用整个垂直结构，不会有上下邻居，因为楼房紧贴着，邻居之间只有墙壁分割，隐私度稍为比不上独立屋，但以香港人的标准，这肯定还是很舒适的住宅。
至于多户型物业（Multifamily），指的是以租赁为目的，在单一业权下，持有超过一个单位的住宅物业。最小规模的Multifamily，可以是个两户合住的公寓(Duplex)，或者能容纳3-4户家庭的联排别墅。多户型物业的投资人, 或会采取私人管理，又或者「自住加出租」的方式来管理物业。
而今日要重点介绍的，是超过5个单位的出租物业，一般称为多户型公寓(Multifamily Apartment)，在美国则被归类为商业房地产，整个投资玩法就不一样了。这些多户型公寓通常由机构投资者所持有，而普通投资者可以以股东的身份参与。多户型公寓降低了投资者的入场门槛，满足了个别投资人买楼收租的想法。
美国多户型出租公寓Multifamily是什么？
如上文所提及的，美国多户型出租公寓Multifamily，是一些超过5个单位的出租物业的商业房地产。所谓的商业房地产, 与购买单一住宅物业有很多不同之处：
首先是融资方式。美国多户型出租公寓Multifamily不会采用个人买楼的银行按揭，这类型投资的融资方法十分多样化，例如政府赞助机构房利美 (Fannie Mae) 和房贷美 (Freddie Mac)、 大型金融机构融资等，提供较多的借款办法。
另外，物业管理系统化和专业化，是美国多户型出租公寓Multifamily的另一特色。当要管理的单位户数更多的时候，机构投资人一般会聘用物业管理公司，来负责日常租赁和维护管理，以避免有些「隔山买牛」的投资者买了单一海外物业，却没有专业物业管理团队，令到其所买物业空租或失修，成为「孤儿楼」的情况。
最后，美国多户型出租公寓Multifamily是商业房地产，这种投资很少出现个别散户投资者，一般都由机构投资人参与的，如基金公司、REIT、养老金或保险。而机构投资人参与的多户型公寓投资规模较大，一般都在200套以上。而这些美国多户型出租公寓Multifamily多数是城市里的高层公寓 (Hi-rise Apartment)，或者在美国更流行的密度较低的公寓小区 (Apartment Complex)。
美国人怎么住？
美国多户型出租公寓Multifamily Apartment，于美国人而言，可说是应运而生。衣食住行，是生活必须的。要了解为什么Multifamily Apartment是香港人忽略了的投资机会，我们先了解美国人是怎么住的。
认识了美国的住宅种类之后，就要看看当地市场分布。美国目前人口约3.3亿，总共1.3亿户家庭。全美家庭的房产自有率(Homeownership rate) 在三分之二左右，这些自有房产的业主当中，绝大部分约90% 都拥有属于单一家庭的独立屋，他们是已经上车的家庭，没有住房问题。
至于其余的三分之一，还未上车的家庭呢？买楼的喜欢独立屋，租楼的就不一样了：他们选择出租独立屋 (Single-Family Rentals) 的比例较低，只有33%。更大部分的租户，会选择规模较大，由机构营运管理的多户型公寓Multifamily Apartment。想想这是很合理的，既然只是租楼，自然没有心思去打理后院，装修内部了，住在统一管理的出租公寓既省钱也省时间。全美国约有2190万套多户型公寓Multifamily Apartment，租户人数约4000万，占租楼群体的46%，所有住房家庭的17%。以这个比例来说，不可小看它的增长潜力。
为什么多户型出租公寓Multifamily Apartment 在美国那么受欢迎？
绝大部分的香港人都住在高层公寓，不管是买的还是租的，英文都只管叫它Apartment。相反，在美国人词汇里的Apartment，内容就比较狭义，指的是出租公寓。在香港流行的自置物业公寓，美国人则叫做Condominium (或Condo)。一个是租赁用途，另一个是自置房产，外表看起来差不多，意思上差距甚大。
跟香港人同样纠结的，就是美国人在买vs租之间的选择了。在过去10年之间，美国经济基本面良好，就业稳定。但与此同时，住房供求失衡（#美国公寓住房供不应求#），加上长期超低利率环境，导致美国住宅楼价屡创新高。错过了次按危机后买楼机会的人群，已经追不上楼价，在买vs租这个天秤之间，渐渐往租楼倾斜。
因此，多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间，一直都是商业房地产当中，最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低，但能令投资者享受稳定租金回报，在扣除了各种管理费、税费和交易费用后，给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短，物业经过翻新后，还可以灵活地上调租金，带来楼价上升体现10-20%整体年化收益率，是抗通胀的理想投资。
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