COVID-19疫情下 瞄准新市场的新机遇
疫情由2020年1 月至今, 已经持续了1年有多了。而由疫情所带来的，对于各行各业的冲击和影响，从一开始就是来的凶猛。然而，即使在如此严峻的宏观投资环境之下, 思辰资本亦可在投资上，为我们的投资者维持一贯稳定的收入，而这样的成功并不是偶然。
市场上的产品众多，为了迎合不同投资人的投资需求 ，在疫情导致整体投资环境下滑的2020 年初，思辰资本团队就毅然决定，要把这年的产品投资占比，更多投放在为投资者带来稳定收入 (stable income) 及本金升值 (capital appreciation) 的美国多户型长租公寓 (Multifamily) 的投资类别上。
而我们最终选定并投资了「喷泉山」(Fountain Hills) 项目。 1 年后的今天，项目租金的持续上升，证明了我们当初的决定是正确的。
疫情之下 我们面对艰难的投资决策
Fountain Hills是思辰资本团队在Multifamily这类型的投资项目中的第18个项目。亦是我们在亚利桑那州 (Arizona) 的第1 个Multifamily项目。 Fountain Hills项目位于亚利桑那州的其中之一主要城市凤凰城 (Phoenix)。而今次我们一改过往投资佛罗里达州(Florida) 、德克萨斯州 (Texas) 等有税务优惠的美国州份，而转战亚利桑那州并不是一个冲动的决定。
凤凰城不论是就业市场，还是当中人口的持续增长比率，都是2018 年美国西部表现最佳的。而Fountain Hills项目的位置独特，临近著名医疗机构Mayo Clinic，是个吸引富裕长者的度假式社区。当地出租公寓单位供应有限，而且2019年入住率高达93%，当中租客多数为退休人士，有充裕现金存款。而且Fountain Hills 项目在2018年落成，分成住宅和零售商铺两部分，新建筑的维护和改造的成本很低。所以我们认为这也许会是一个具备独特竞争力的项目。
只是在疫情将带来众多投资不稳定的因素下，在决定要把投资人的资本投入到这个项目之前，思辰还是需要对这个投资项目，作进一步的审核。
投资谨慎审核 不放过每一个细节
所谓见微知著，思辰资本在审核每一个投资项目的时候，除了会就项目的宏观优势，如上文提到的地理位置 、人口变化和周边商业发展作审视外，亦会留意任何有机会影响投资者回报的各种细节。
就Fountain Hills 项目而言，物业出租率是影响租金收入的一大因素。因此在疫情下失业率或有机会上升的情况下，我们更要确保在项目中的现有租户，是否有能力去支付租金。所以在正式决定收购项目之前，思辰投资团队反复对租客的财政实力进行评估。在翻阅了超过200个租户的家庭背景、职业、收入情况，并进行统计分析后，我们确认了大部分租户都为退休人士，有足够储蓄，他们对于经济衰退的敏感度较低。
同时，项目进行投资论证时为2020年初，当时疫情虽已开始在中国蔓延，但美国本土还没意识到其对全球的祸害，项目卖方更认为疫情仅限于中国发生。只是思辰团队深明，一旦疫情蔓延至美国，Fountain Hills底层的零售商铺收入一定会首当其冲。于是思辰投资团队在谈判过程中，为买卖合同添加了附带条件，订明如果受疫情影响出租率，买方可以取得折扣优惠。这项条款，尤其对零售商铺部分，在危难时候起到了关键作用，变相成为投资人的保护伞，提高投资回报。
果断调整营销策略 迎来最后胜利
在2020年4月，我们成功收购Fountain Hills项目。根据过往2008年金融海啸的经验，经济衰退对住宅房产的冲击，比对商业房产较少。最后的结果跟我们的判断一致。
但我们仍不敢掉以轻心，收购完成后，我们接管了物业的租赁业务，进行了一系列紧急营销方案。趁疫情还未在美国全国蔓延之前，当地房东依然妄想加租的同时，我们果断的推出了促销优惠，还小幅度的降租，相对于附近别的楼盘更优惠，目的就是要尽快锁定优质的目标租客。
一年之后，住宅部分最终出租率不跌反升，比起购入的时候，租金有10-20%增长。请注意，这并非增值策略(Value-add Strategy)的项目，意思就是，我们并没有投放额外资金对楼盘进行翻新改造，这次的租金提升，纯粹来自成功的产品定位和市场复苏。 （什么是增值策略？详情请参考：美国买楼收租等升值？增值投资策略 主动提升物业价值）
这个成功案例并非偶然，依靠投资团队多年经验，在危机中捕获机会，在关键时刻作出调整，化险为夷。
美国多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间，一直都是商业房地产当中，最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低，但能令投资者享受稳定租金回报，在扣除了各种管理费、税费和交易费用后，业主可享5% 以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短，物业经过翻新后，还可以灵活地上调租金，带来房价上升体现10-20%整体年化收益率，是抗通胀的理想投资。
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