隔山买楼，你对当地的了解足够吗？
作为基金经理，我们投资海外房地产，管理的投资产品，代表着客户利益，责任重大。
我们作为机构投资人在海外收购物业，准确地说，买的不只是一栋楼，买的是一盘生意。交易前后，基金经理需要考虑周详，方可运筹帷幄，制胜千里。
众所周知，房地产是一种超级本地化的投资，投资人对当地的知识绝不可少。我们长年居住在香港，对每个区都会有一定印象，例如，三个同类型的住宅，一个在跑马地，一个在启德，一个在天水围，位于不同的社区 (Neighbourhood)，我们可以很直观地对地区发展和租户群体产生一些印象。那么海外市场呢？例如纽约的West Village、Long Island City和South Bronx，你们又能产生同样直观的印象吗？
一个成功的团队， 不能只靠一个像超人一样的基金经理，要对每一个我们打算投资的海外市场都了如指掌，更要有一队可靠的投资团队，在当地进行考察，这叫做「尽职审查」(Due Diligence)。在决定是否要拣选某个地区作投资前， 最基本的，就是要了解当地的Neighbourhood，对该座城市的人口结构和就业情况变化进行分析，同时，要对物业所处的社区进行研究，掌握社区的发展规划、校区、居民群体和配套设施等资料。
尽职审查，不能靠道听途说，要靠亲眼看、亲耳听和亲身感受
提到投资海外物业，很多人误堕陷阱，往往都是因为相信了不可靠的消息，而做错了投资决定。在收购物业之前，为避免「信息不对称」的问题，获取可靠且贴地的投资分析，对基金经理去作出正确的决策是至关重要的：
投资海外物业， 如何确保不会买贵了？我们委托第三方机构撰写评估报告(Appraisal Report)，参考当地同类楼盘的成交记录 (Sales Comparable)，以及价格趋势，来做客观判断。
投资海外物业， 如何判断租金回报？我们收购的楼盘，首要条件是有足够的现有租客，一般的出租率(Occupancy Rate) 要求达到9成或以上，才算合格。接近满租的出租率为项目提供了稳定的现金收入， 确保在项目正式成交后， 投资者在投入资金后，已有稳定租金收入。
高出租率只是第一步， 再来， 我们要确定租客的质素， 再进一步去判断租金收入的稳定性。我们会直接从出售方取得最新的出租记录(Rent Roll)，甚至具体到个别租客的名字、年龄、职业和收入情况，以判断租客背景和财政负担能力，避免收购回来后，出现「租霸」的可能性；除此之外，我们还会搜集社区周边楼盘的租赁情况(Rent Comparable)来做比较，以规划今后租金定价水平，即将来宣传、找新租客的方案。
尽职审查的过程是需要耐性的。除了理论研究 (Desk Research) 外，投资研究团队亦会实地考察。团队通常会在当地驻扎一段时间，从白天到黑夜，观看聆听和感受物业和周边社区的脉搏。例如，早晚高峰时期，上班族出入情况，到了晚上，住宅亮灯的比例，目测物业的使用情况等。
专业的投资研究，比散户买楼收租要严谨许多
跟个人买海外楼不一样，基金经理收购的是好几百个单位的住宅项目，所拥有的专业资源和服务支持，跟散户是不一样的。
正如我们一直强调的，投资物业是一盘生意，需要经营的。因此，还需考虑购置物业后的管理问题。
接下来，我将与你分享更多经营海外物业的投资心得，让海外物业投资，成为你的成功标签！
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