逆市下的胜利者 烽火连三月(三)

逆市下的胜利者 烽火连三月(三)

新闻播放着俄乌战争炮弹轰炸的一幕幕, 触目惊心;三月份香港的金融行情, 指数上上落落, 同样令人忐忑不安。在焦虑困惑之际,画面一转,终于看到了一段稍令人心振奋的新闻。

Tom Brady 退而复返 (Unretirement) 延续传奇

6个星期之前,橄榄球 (American football) 传奇四分卫Tom Brady宣布退役。可就在这个星期,他宣布改变退役的决定 (Unretire),按他的原话说: “These past two months I’ve realized my place is still on the field and not in the stands.” 「过去两个月,我发现自己的位置该属于球场,而非看台」

笔者在美国留学和工作期间,酷爱观看橄榄球,每当讨论到谁是历史最佳的四分卫(Quarterback QB),球迷必定争吵得面红耳赤。如今,谈到历史最佳,已经毫无争议了,Tom Brady就是「传奇四分卫」的定义!

Brady并非天生的胜利者,在职业生涯之初,他根本毫不起眼,在2000年NFL大学选秀中,只排第199位,等到第6轮才被新英格兰爱国者队拣选,入职后,还坐了一年的冷板凳。直到某天,正选四分卫受伤了,他才有机会临时上阵。 Brady抓住了这次机会, 而自此以后的20年,他带领球队打进了10次超级碗,赢了7次冠军,当选了5次超级碗MVP,成为史上最佳。

投资者该有的逆境思维 反败为胜

不懂橄榄球的你,也许会问,Brady复出与我何干?

过去一周,港股恒生指数连续两天下跌了1000点,后来又连续两天反弹了1000点,如此波动的行情,史无前例,是名副其实的「过山车」!

投资和人生,好比球赛,未必能一帆风顺。 此时此刻,面对来自战争、疫情、通胀等巨浪级风险,很多人的投资表现欠佳,难免进退失据。

四分卫是球队进攻的灵魂人物,而Brady最拿手的地方,就是在比赛末端的2分钟,靠着冷静的头脑,精准的时钟管理,超强的执行力,指挥若定,在最后一刻反败为胜。

投资和人生,好比球赛,要追求最后胜利。 思辰资本的成长与Brandy 的经历有点异曲同工。早期,以Multifamily作为美国房地产基金投资策略,在香港并未普及,思辰资本则一直坚守着「轻于承诺,重于成果」(Under promise, over delivery) 的处事原则,坚守自带特色的投资策略,无需跟风。而近年的市场动荡却像是一个正名的机会,不论是加息还是指数波动,丝毫没有对我们的投资带来负面影响。让长期选择了我们的客户,即使投资市场正经历着逆境,仍可以获得胜利。

港美加息,房地产投资该如何取舍?

上星期,我们否定了坊间对「香港不跟随美国加息」的迷信想法。后来,美联储一如预期加息25个点子,而香港金管局亦跟随了美国,将指标利率提高了25个点子,立刻验证了我们的看法是正确的。 (请参考:美国加息 香港不跟随吗?烽火连三月(二)

接下来,相信很多人都很关心,在港美利率同步上升的环境下,房地产投资如何取舍?

我们预测,虽然香港和美国将一起加息,但两地住宅房地产的表现,却将南辕北辙。 为什么美国Multifamily房地产投资如何在加息周期下,仍可以获得稳定收益?

港美楼市表现差异原因1:就业人口结构

香港正面临人才外流,尤其是就业人口萎缩的问题。疫情政策进退失据,伤害了经济,也破坏了社会信心和活力。保不住企业,就保不住就业。保不住人工,就保不住楼市。

反之,美国疫情受控,保持经济增长和活力,更无需依靠限制居民活动来强压疫情。年轻人口基础稳固,2月份失业率只有3.8%,是历史低位,2022年基层工资预测上升3.4%,支撑了住宅租赁市场。

圖一:美國比香港的年青就業人口比例更多
图一:美国比香港的年青就业人口比例更多

港美楼市表现差异原因2:楼按市场结构

某香港读者回应上一篇文章,得得意洋洋地说加息与他无关,因为他的按揭已经供满了。然而,这样幸福的老业主能有几个?

香港楼按绝大部分都采取浮动利率,主流是H按或P按,根据HIBOR或最优惠利率(Prime rate)等短息浮动,业主将直接承受加息压力。而流行于新楼盘的「呼吸Plan」,更是属于财务公司贷款,加息风险更不可控。 (请参考:香港楼市冰与火之歌(三):主宰香港未来的世纪博弈?)尽管政府在2020年5月推出了「定息按揭计划」,但依然维持在试验阶段,始终未成气候。

反之,美国流行长期定息按揭,当地主流的贷款方式为30年固定利息按揭 (30-year fixed mortgage),无视加息周期,业主每月的供款额不变,美联储加息对他们没有直接影响,担心加息而出现断供的可能性不大。

对于投资房地产的人来说,该担心加息吗?

答案已经一目了然了。

若投资香港房地产,加息是值得担心的。若投资美国房地产,利率风险则可通过长期定息按揭,而进行规避。

联邦利率属于短债,跟美国按揭利率的长债相比,利率走势并不一致。 对「未上会」的美国业主来说,如今4% p.a.的30年长期固定利息,已经反映了市场对未来的加息预期。只要美联储的加息节奏符合预期,不会再推高未来的按揭利率。

若想把握时机,一边锁定长期低融资成本,一边跟随通胀和物业改造而提升租金收入,选择美国Multifamily房地产策略,就是「胜利者」的选择。

心系香港,志在远方。投资未来,成为有选择的人。

思辰资本美国房地产基金,以投资美国多户型公寓作为底层资产,乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境,为租金创造上升空间,使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add?请参考:投资增值|美国买楼收租等升值?增值投资策略 主动提升物业价值) 应对美国和香港的加息周期,我们则锁定长期低利率,为我们的投资者规避加息风险。欲了解更多?请参考我们的「美国房地产」投资专页

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