在成熟的房地产投资市场，投资人无需亲自买楼，只要参与房地产投资产品，便可获取房地产投资收益，又可免除现楼交易中产生的一系列费用和风险。
房地产基金投资的优势
房地产基金投资有三大优势：
第一，对投资人来说，相对于实物房地产投资而言，投资房地产基金免却了很多租务上的麻烦，投资人不必成为物业经理，经常跟租客打交道，或处理楼宇维修问题。
第二，投资人有专业的房地产基金管理团队作后盾，从更大的规模效应中受益。
第三，房地产基金让投资人通过投资组合分散风险，带来稳定的租金收入和资本增值。
从性质上，房地产基金和REIT一样，都是直接投资于房地产物业「实物」的投资产品。
（想知道房地产基金和REIT是什么？请阅读 投资房地产基金 轻松收租最佳捷径）
尽管房地产基金和REIT的性质相似，两者之间亦存在相当多的差异。
房地产基金 vs REIT 的核心差异，在于交易
首先，房地产基金 和REIT之间最大的差异，就是交易价格和频率。
不管房地产基金还是REIT，都会委托中立第三方的估值师(Principal Valuer)，去给物业组合作出客观的估值，通过年报向投资人发布。估值的过程，就是参考市场价格去推断物业的公允价值，扣除负债后，算出投资组合的净资产市值，而估值的结果，就是资产净值(Net Asset Value, NAV)。
不一样的地方在于，REIT一般都可在公开市场交易，例如领展（823.HK）就像股票一样，能在交易所的交易时段内随时进行买卖，REIT交易价格是它不断变动的股价。而房地产基金的交易则只会以NAV结算，交易窗口一般只在房地产基金成立时和最终赎回时，房地产基金不会在公开市场买卖。
美国REIT 的NAV溢价和市场风险
从下列的图表中看到，在过去的 30 年间，美国REIT综合股价比美国REIT的NAV平均溢价2.5%，过程中的差距波幅可以很大，从 2009 年的 45% 折让，到 1997 年的 35% 溢价。
目前，在交易的美国REIT平均溢价为2.6%。市场流行的品种溢价较高，如仓库、数据中心等工业房产，以及住宅房产。而市场看淡的品种则出现折价，如写字楼、酒店等品种。
让投资人最担忧的问题是，REIT股价可以受到市场气氛所影响，价格波动较大。跟NAV亦存在落差，导致投资不能完全反映底层房地产项目的真实收益情况。反之，房地产基金则只会以NAV交易结算，价格会相对合理。
以最大的美国REIT ETF为例，截止到1月25日，在短短17个交易日内，股价就已经跌了8.4%！这并非因为美国楼价在短时间内跌了这么多，而是因为股市大跌，波及到REIT价格也出现亏损。
房地产基金是长线投资
由于上述交易结构的差异，房地产基金和REIT的投资对象也会不一样。
房地产基金以长线投资为目的，投资期一般都在5年以上，参与者皆为机构投资者和专业投资者。相反地，由于REIT可以随时买卖，容易被视为以短线炒作为目的，吸引更多大众股民和散户。
当然，房地产基金和REIT都属于成熟的投资产品，满足不同人的投资需求。我们在下一章，将以不同纬度，去比较房地产基金和REIT这两个产品。
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