新闻播放着俄乌战争炮弹轰炸的一幕幕， 触目惊心；三月份香港的金融行情， 指数上上落落， 同样令人忐忑不安。在焦虑困惑之际，画面一转，终于看到了一段稍令人心振奋的新闻。
Tom Brady 退而复返 (Unretirement) 延续传奇
6个星期之前，橄榄球 (American football) 传奇四分卫Tom Brady宣布退役。可就在这个星期，他宣布改变退役的决定 (Unretire)，按他的原话说： “These past two months I’ve realized my place is still on the field and not in the stands.” 「过去两个月，我发现自己的位置该属于球场，而非看台」
笔者在美国留学和工作期间，酷爱观看橄榄球，每当讨论到谁是历史最佳的四分卫(Quarterback QB)，球迷必定争吵得面红耳赤。如今，谈到历史最佳，已经毫无争议了，Tom Brady就是「传奇四分卫」的定义！
Brady并非天生的胜利者，在职业生涯之初，他根本毫不起眼，在2000年NFL大学选秀中，只排第199位，等到第6轮才被新英格兰爱国者队拣选，入职后，还坐了一年的冷板凳。直到某天，正选四分卫受伤了，他才有机会临时上阵。 Brady抓住了这次机会， 而自此以后的20年，他带领球队打进了10次超级碗，赢了7次冠军，当选了5次超级碗MVP，成为史上最佳。
投资者该有的逆境思维 反败为胜
不懂橄榄球的你，也许会问，Brady复出与我何干？
过去一周，港股恒生指数连续两天下跌了1000点，后来又连续两天反弹了1000点，如此波动的行情，史无前例，是名副其实的「过山车」！
投资和人生，好比球赛，未必能一帆风顺。 此时此刻，面对来自战争、疫情、通胀等巨浪级风险，很多人的投资表现欠佳，难免进退失据。
四分卫是球队进攻的灵魂人物，而Brady最拿手的地方，就是在比赛末端的2分钟，靠着冷静的头脑，精准的时钟管理，超强的执行力，指挥若定，在最后一刻反败为胜。
投资和人生，好比球赛，要追求最后胜利。 思辰资本的成长与Brandy 的经历有点异曲同工。早期，以Ｍultifamily作为美国房地产基金投资策略，在香港并未普及，思辰资本则一直坚守着「轻于承诺，重于成果」(Under promise, over delivery) 的处事原则，坚守自带特色的投资策略，无需跟风。而近年的市场动荡却像是一个正名的机会，不论是加息还是指数波动，丝毫没有对我们的投资带来负面影响。让长期选择了我们的客户，即使投资市场正经历着逆境，仍可以获得胜利。
港美加息，房地产投资该如何取舍？
上星期，我们否定了坊间对「香港不跟随美国加息」的迷信想法。后来，美联储一如预期加息25个点子，而香港金管局亦跟随了美国，将指标利率提高了25个点子，立刻验证了我们的看法是正确的。 （请参考：美国加息 香港不跟随吗？烽火连三月（二））
接下来，相信很多人都很关心，在港美利率同步上升的环境下，房地产投资如何取舍？
我们预测，虽然香港和美国将一起加息，但两地住宅房地产的表现，却将南辕北辙。 为什么美国Multifamily房地产投资如何在加息周期下，仍可以获得稳定收益？
港美楼市表现差异原因1：就业人口结构
香港正面临人才外流，尤其是就业人口萎缩的问题。疫情政策进退失据，伤害了经济，也破坏了社会信心和活力。保不住企业，就保不住就业。保不住人工，就保不住楼市。
反之，美国疫情受控，保持经济增长和活力，更无需依靠限制居民活动来强压疫情。年轻人口基础稳固，2月份失业率只有3.8%，是历史低位，2022年基层工资预测上升3.4%，支撑了住宅租赁市场。
港美楼市表现差异原因2：楼按市场结构
某香港读者回应上一篇文章，得得意洋洋地说加息与他无关，因为他的按揭已经供满了。然而，这样幸福的老业主能有几个？
香港楼按绝大部分都采取浮动利率，主流是H按或P按，根据HIBOR或最优惠利率（Prime rate）等短息浮动，业主将直接承受加息压力。而流行于新楼盘的「呼吸Plan」，更是属于财务公司贷款，加息风险更不可控。 （请参考：香港楼市冰与火之歌（三）：主宰香港未来的世纪博弈？）尽管政府在2020年5月推出了「定息按揭计划」，但依然维持在试验阶段，始终未成气候。
反之，美国流行长期定息按揭，当地主流的贷款方式为30年固定利息按揭 (30-year fixed mortgage)，无视加息周期，业主每月的供款额不变，美联储加息对他们没有直接影响，担心加息而出现断供的可能性不大。
对于投资房地产的人来说，该担心加息吗？
答案已经一目了然了。
若投资香港房地产，加息是值得担心的。若投资美国房地产，利率风险则可通过长期定息按揭，而进行规避。
联邦利率属于短债，跟美国按揭利率的长债相比，利率走势并不一致。 对「未上会」的美国业主来说，如今4% p.a.的30年长期固定利息，已经反映了市场对未来的加息预期。只要美联储的加息节奏符合预期，不会再推高未来的按揭利率。
若想把握时机，一边锁定长期低融资成本，一边跟随通胀和物业改造而提升租金收入，选择美国Multifamily房地产策略，就是「胜利者」的选择。
心系香港，志在远方。投资未来，成为有选择的人。
思辰资本美国房地产基金，以投资美国多户型公寓作为底层资产，乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境，为租金创造上升空间，使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add？请参考：投资增值｜美国买楼收租等升值？增值投资策略 主动提升物业价值) 应对美国和香港的加息周期，我们则锁定长期低利率，为我们的投资者规避加息风险。欲了解更多？请参考我们的「美国房地产」投资专页。
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