美国房地产投资Multifamily系列 – Jaxon项目

美国房地产投资Multifamily系列 – Jaxon项目

投资海外房地产 买砖头 vs Multifamily基金?

提到投资海外楼,有些人喜欢买「砖头」,相比楼花,现楼是更谨慎的选择。 (请参考:给物业投资人5个实用建议

但有些人却没有时间和精力,去做投资研究和管理。想省心省时,就可以透过Multifamily房地产基金,灵活地以小额资本,与机构投资者同样待遇地参与投资项目。

买砖头,还是基金?萝卜生菜各有所爱。在思辰资本,两种选择都有!

这次介绍的房地产基金项目就是The Jaxon。

Season-Capital-Jaxon項目外觀
图一:Jaxon項目外觀

Jaxon位于达拉斯都会区

Jaxon位于Arlington Texas。熟悉美国的朋友都知道,有不少美国大型企业的HQ都搬到Texas,例如Tesla。因为当地税率低,劳动力充足。要选当今美国#1的增长市场,非Texas莫属了。

Season-Capital-Jaxon-Arlington情況
图二:Jaxon-Arlington市场情況

Dallas/Fort Worth (DFW,达拉斯都会区)是全美国第四大都会区,拥有 750 万人口,是 2021 年美国国内流动人口首选目的地城市,年度租金高达增长 高达11.4%,亦在2021年的Multifamily Apartment投资中排名第一的城市。

Arlington位于DFW都会区的正中心,Arlington submarket的Multifamily平均出租率高达 96.6%,过去5年,平均每年租金增长率为5.2%。

周边环境和配套

投资房地产的重点,就是地点、地点、还是地点。那么,选择地点有3大标准:

1.交通、2. 就业、3. 生活配套

图三:The Jaxon生活圈

Jaxon项目地点又如何呢?

 第一,交通便利,Arlington位于DFW都会区的正中心,Jaxon就位于360公路和I-30洲际公路的交汇处,开车到DFW国际机场才15分钟。第二, 就业情况,DFW都会区每年平均人口增长2%左右,而就业职位增长率则更高,高达 5.4%,全国排名前5,当地最大的雇主包括机场相关的美国航空、Lockheed Martin,还有通用汽车和德州大学等,人均年收入7.7万美元。第三,生活配套,AT&T Stadium(达拉斯牛仔队主场)、Six Flags主题公园、Texas Life! 酒吧区等娱乐设施,Walmart、Whole Food Market、Lowe等生活商店,全部都在10分钟范围内。

物业资料

回到物业本身,由于Jaxon位置优越,出租率相当高,2022年Q1的出租率为94%。

图四:The Jaxon multifamily sitemap

Jaxon是1984年的建筑,有12栋楼,2-3层建筑,总共240个单位, 包含了1房到3房,平均面积794呎, 提供完善的配套设施,包括游泳池、 健身中心、有盖停车场等。

商业计划

在选择Jaxon之前,我们了解到它相比起同区同楼龄同面积的物业, 租金属于偏低,月租比周边平均低了$100或8%,因此,我们相信有提升空间!

这种旧物业,正符合Value-add投资策略,我们可以通过增值给物业重新定位。 (什么是Value-add投资策略?)如何做到?包括硬件和软件两方面。一方面是硬件升级,涉及到物业外部和室内装修,外部装修例如外墙、clubhouse、大门等,室内装修例如厨房和厕所等,美化外观之余,亦可改善租户体验。另一方面是软件升级,跟Apartment的宣传和定位有关,例如举办一些Good Neighbor Program的亲子活动,加强邻居的凝聚力,减少租户流失率,提高社区形象。

图五:The Jaxon 接待处

整个Value-add增值可以在1.5-2年左右完成,租金提升可望在3年内逐步实现。当租金提升了,物业价格也会提升,然后就会择时退出投资。作为单一项目,投资周期较短,预期投资期只需3年。

项目总结

Jaxon的优势就是地点,因为达拉斯是全美最炙手可热的Multifamily市场,有比较强的升值预期,投资人回报包括租金+资本增值,预期每年平均收益率15%,股权总回报超过1.5倍。相对美国整体水平,Jaxon的租金回报率属于偏低,只有3.8%。然而,与增长型股票一样,投资人看重的并非眼前的租金回报,而是中长期的升值潜力。


心系香港,志在远方。投资未来,成为有选择的人。  

思辰资本美国房地产基金,以投资美国Multifamily多户型公寓作为底层资产,乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境,为租金创造上升空间,使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add?请参考:投资增值|美国买楼收租等升值?增值投资策略 主动提升物业价值) 应对美国和香港的加息周期,我们则锁定长期低利率,为我们的投资者规避加息风险。欲了解更多?请参考我们的「美国房地产」投资专页。  

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