投资海外房地产 买砖头 vs Multifamily基金？
提到投资海外楼，有些人喜欢买「砖头」，相比楼花，现楼是更谨慎的选择。 （请参考：给物业投资人5个实用建议）
但有些人却没有时间和精力，去做投资研究和管理。想省心省时，就可以透过Multifamily房地产基金，灵活地以小额资本，与机构投资者同样待遇地参与投资项目。
买砖头，还是基金？萝卜生菜各有所爱。在思辰资本，两种选择都有！
这次介绍的房地产基金项目就是The Jaxon。
Jaxon位于达拉斯都会区
Jaxon位于Arlington Texas。熟悉美国的朋友都知道，有不少美国大型企业的HQ都搬到Texas，例如Tesla。因为当地税率低，劳动力充足。要选当今美国#1的增长市场，非Texas莫属了。
Dallas/Fort Worth (DFW，达拉斯都会区)是全美国第四大都会区，拥有 750 万人口，是 2021 年美国国内流动人口首选目的地城市，年度租金高达增长 高达11.4%，亦在2021年的Multifamily Apartment投资中排名第一的城市。
Arlington位于DFW都会区的正中心，Arlington submarket的Multifamily平均出租率高达 96.6%，过去5年，平均每年租金增长率为5.2%。
周边环境和配套
投资房地产的重点，就是地点、地点、还是地点。那么，选择地点有3大标准：
1.交通、2. 就业、3. 生活配套
Jaxon项目地点又如何呢？
第一，交通便利，Arlington位于DFW都会区的正中心，Jaxon就位于360公路和I-30洲际公路的交汇处，开车到DFW国际机场才15分钟。第二， 就业情况，DFW都会区每年平均人口增长2%左右，而就业职位增长率则更高，高达 5.4%，全国排名前5，当地最大的雇主包括机场相关的美国航空、Lockheed Martin，还有通用汽车和德州大学等，人均年收入7.7万美元。第三，生活配套，AT&T Stadium（达拉斯牛仔队主场）、Six Flags主题公园、Texas Life! 酒吧区等娱乐设施，Walmart、Whole Food Market、Lowe等生活商店，全部都在10分钟范围内。
物业资料
回到物业本身，由于Jaxon位置优越，出租率相当高，2022年Q1的出租率为94%。
Jaxon是1984年的建筑，有12栋楼，2-3层建筑，总共240个单位， 包含了1房到3房，平均面积794呎， 提供完善的配套设施，包括游泳池、 健身中心、有盖停车场等。
商业计划
在选择Jaxon之前，我们了解到它相比起同区同楼龄同面积的物业， 租金属于偏低，月租比周边平均低了$100或8%，因此，我们相信有提升空间！
这种旧物业，正符合Value-add投资策略，我们可以通过增值给物业重新定位。 （什么是Value-add投资策略?）如何做到？包括硬件和软件两方面。一方面是硬件升级，涉及到物业外部和室内装修，外部装修例如外墙、clubhouse、大门等，室内装修例如厨房和厕所等，美化外观之余，亦可改善租户体验。另一方面是软件升级，跟Apartment的宣传和定位有关，例如举办一些Good Neighbor Program的亲子活动，加强邻居的凝聚力，减少租户流失率，提高社区形象。
整个Value-add增值可以在1.5-2年左右完成，租金提升可望在3年内逐步实现。当租金提升了，物业价格也会提升，然后就会择时退出投资。作为单一项目，投资周期较短，预期投资期只需3年。
项目总结
Jaxon的优势就是地点，因为达拉斯是全美最炙手可热的Multifamily市场，有比较强的升值预期，投资人回报包括租金+资本增值，预期每年平均收益率15%，股权总回报超过1.5倍。相对美国整体水平，Jaxon的租金回报率属于偏低，只有3.8%。然而，与增长型股票一样，投资人看重的并非眼前的租金回报，而是中长期的升值潜力。
心系香港，志在远方。投资未来，成为有选择的人。
思辰资本美国房地产基金，以投资美国Multifamily多户型公寓作为底层资产，乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境，为租金创造上升空间，使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add？请参考：投资增值｜美国买楼收租等升值？增值投资策略 主动提升物业价值) 应对美国和香港的加息周期，我们则锁定长期低利率，为我们的投资者规避加息风险。欲了解更多？请参考我们的「美国房地产」投资专页。
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