正如美联储主席鲍威尔所说,楼市需要一场「修正」Correction。但是,联储局猛烈加息,会否偶尔不慎,将C for Correction,变成C for Crash?
加息已经对楼市产生降温作用,但是否真正能够做到,透过冷却楼市,从而压抑通胀的预期目的?又该怎么看后市呢?
加息之下 全球楼市全面降温
美国目前是世界上发达国家当中,体积最大,表现最好的房地产市场,单单是过去1年间,平均楼价就升了14%。正当股市、债市都在反覆震荡,美国楼市真是一朵「逆市奇花」,为很多人制造了不少财富。
加上,全世界货币兑美元都在走弱。参与海外物业的投资者,才开始意识到汇率风险,因此,不少人想加快收购美元资产,为了避险也好,为了赶上「强美元」这趟顺风车也好,美国物业资产的确引起了更多的关注。

不过,今年美国加息,却让最近火辣辣的美国楼市,骤然浇了一盆冷水。其实,不单是美国,加息对全世界的楼市,都将会起了降温的作用。从今年7月份的数据,全球楼市都已经出现降温迹象。随着利率稳步攀升,根据高盛的 G-10 楼价模型,预测美国楼价将从高位下跌约 5% 至 10%,加拿大下跌 15%,英国下跌略低于 5%。
全世界楼市的调整,肯定会发生。在这个「忽冷忽热」的局面下,美国楼市,究竟会何去何从?
美国楼市亦开始回软
加息已经对楼市产生降温作用,在各方面都可以体现到。
今年8月,美国楼价中位数为$35.6万,按年上涨14.1%,但如果看8 月单月的楼价指数,就出现了-0.3%的下跌,这亦是自2011年以来,最大单月跌幅。而超过85%的美国城市,已经从高位回软,超过十分之一城市(尤其在美国西岸)的楼价,更是从高位回落了4%以上。



在交易方面,购买活动减少,业主放盘后等待接盘时间增加,而全国待售的楼盘库存量,单月亦提高了1%。
与此同时,流入市场的新放盘数量,亦有显著下降,比 2021 年同期的水平,下跌了23%。表明一些潜在卖家,选择暂时取消放售。这里有两个原因:对于不急用钱的卖家,这是销情放缓后的直接反应;另一方面,对于一些想以楼换楼的业主而言,持有了物业好几年,如果现在换楼,放弃之前锁定的低按揭成本,新的供楼压力肯定要大很多。
按揭利率让新买家却步
相反地,从准买家的角度,买楼成本分为两方面,一方面是之前累积的楼价升幅,另一方面是按揭利率上升。尤其是按揭利率上升的幅度之高,意味着供楼成本要多好多,因此买家亦未必愿意现在入市。
美国当地以往最多人选择的30年固定利率按揭,直到录制影片的今天,已经上升到6.9%,比去年同期多了一半以上。



将新业主的平均每月供款,推高至1,643 美元,比一年前多59%,比疫情前多83%。除了楼价以外,按揭负担已经成为准买家的最大障碍。



几乎可以肯定的是,加息,让美国,乃至于全世界想买楼的人,都变得更困难。美国加息,能预见未来的住屋需求,将会由「买转租」。
心系香港,志在远方。投资未来,成为有选择的人。
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