基金vs REIT,房地产投资两大工具

基金vs REIT,房地产投资两大工具

即使是资深投资人,也经常混淆了房地产基金和REIT。其实,两者是截然不同的投资产品。

上市 REIT交易方便,但追踪物业价值的能力较差

REIT是一种公募投资产品,投资群体是普罗大众,只要有股票账户即可交易。相反地,房地产基金是私募发行的投资产品,投资人均为「专业投资者」(请参考:投资海外物业基金 避免中伏基本步),也不能在公开市场进行交易。

上市REIT的优点就是方便,可以随时买卖,市场流动性是无可比拟的。然而,上市REIT是封闭式基金,基金单位数是固定的,投资者的买/卖交易,并非对应申购(创造)或赎回(注销)基金单位,因此,不能依据底层资产价值(Net Asset Value, NAV)来进行交易,而是根据REIT的市场股价,来撮合交易。

这导致REIT的最大缺点,就是股价与底层资产净值一般存在溢价,股市情绪波动对REIT的股价影响,远超过底层物业本身的收益,削弱了REIT跟踪物业价值的功能。 (请参考:房地产基金还是REIT?必先了解交易结构

至于房地产基金的优点,就是能更准确地体现底层资产的收益,不会受到股市波动所影响。

REIT的投资分散就代表好?

跟上市公司一样,REIT没有产品期限,是永续的证券投资品种。因此,对REIT管理人而言,收购每一个物业,在进行重组升级后,一般不会有明确的退出策略,几乎都会长期持有,进入被动投资(Passive investment)的状态。

REIT不但是永续的,而且是单一发行的投资产品,管理人把所有的物业资产都归集到同一个REIT。随着REIT产品规模增长,其物业组合就变得相当分散。

资产分散的坏处在于,投资策略就很容易风格漂移(Style drift)。以领展(823.hk)为例子,香港零售物业收租股的标杆,真的是这样吗 ?非也,在领展$2200亿组合当中,22%已经分散到中国内地甚至澳洲的房产。 REIT的投资策略风格漂移,在单一和规模大的投资产品中很常见,导致投资者承受着预期以外的风险。

Season-Capital-圖一:領展823.hk的投資組合分佈
图一:领展823.hk的投资组合分布

房地产基金的投资以项目导向

相反的,私募房地产基金的房地产项目投资目标明确,只会在特定的地理位置、资产类别下进行配置,以一般规模的房地产基金为例,固定3-5个投资项目,整体投资策略的贯彻性更强,偏离投资策略的风险较低。

另外,由于基金有特定期限,基金管理人收购项目之初,对几年后的退出方案,已经有完善的部署,以主动资本增值为核心目标,不会被动地长期持有项目。如此,房地产基金让资金更集中地参与到项目的增值周期,让年化收益率最大化。

在实际操作上,作为退出方案,房地产基金往往会将增值后的投资项目,选择出售给REIT公司。

房地產基金

Private Fund

上市房地產信託

Listed REIT

優點

缺點

優點

缺點

不受股市波動影響


交易價格與資產價格掛鉤


更好的跟蹤物業投資收益


投資策略的貫徹性


明確項目的退出方案

投資週期較長


不在公開市場交易


組合集中度較高

流動性較為靈活


公開市場方便交易


投資分散

受股市影響,股價波幅大


股價與資產淨值不掛鉤,未能完全跟蹤物業投資收益


投資風格漂移風險


不明確項目的退出方案,導致長期被動持有

图二:房地产基金vs REIT的优劣分析

基金vsREIT萝卜生菜,各有所爱

房地产基金和REIT都是成熟的投资产品,满足不同人的投资需求,由于上述这些差异,房地产基金和REIT的投资对象也会不一样。

房地产基金以长线投资为目的,投资期一般都在5年以上,参与者皆为机构和专业投资者。相反地,由于REIT可以随时买卖,容易被视为以短线炒作为目的,吸引更多大众股民和散户。

思辰资本经营美国Multifamily房地产基金,既能抗通胀,亦能稳定收租。欲了解更多?请参考我们的「美国房地产」投资专页。思辰分享经营海外物业的投资心得,让海外物业投资,成为你的成功标签!

更多文章:
房地產基金還是REIT?必先了解交易結構
投資房地產基金 輕鬆收租最佳捷徑
香港輕微通脹,卻掩蓋了財富管理的重大隱患


預約查詢 Appointment Form
預約思辰資本為你提供免費初步諮詢服務。(思辰資產管理有限公司:香港證監會持牌法團 BOC105)為能更精準地提供服務,請填寫下面的表格:

請注意:思辰資本不提供房地產經紀業務

Make initial appointment with Season Capital for professional consulting, free of charge. (Season Asset Management Ltd., BOC105, is a licensed corporation of the Hong Kong Securities Regulatory Commission). In order to provide services more accurately, please fill in the form below:

Please note: Season Capital does not provide real estate brokerage services.

只適用於投資服務
Applicable to investment services.

只適用於投資服務
Applicable to investment services.

只適用於投資服務,可多選
Applicable to investment services. Multiple choice.

只適用於身份規劃海外移民顧問查詢
Applicable to identity planning and migration services.

只適用於身份規劃海外移民顧問查詢
Applicable to identity planning and migration services.