即使是资深投资人，也经常混淆了房地产基金和REIT。其实，两者是截然不同的投资产品。
上市 REIT交易方便，但追踪物业价值的能力较差
REIT是一种公募投资产品，投资群体是普罗大众，只要有股票账户即可交易。相反地，房地产基金是私募发行的投资产品，投资人均为「专业投资者」（请参考：投资海外物业基金 避免中伏基本步），也不能在公开市场进行交易。
上市REIT的优点就是方便，可以随时买卖，市场流动性是无可比拟的。然而，上市REIT是封闭式基金，基金单位数是固定的，投资者的买/卖交易，并非对应申购（创造）或赎回（注销）基金单位，因此，不能依据底层资产价值(Net Asset Value, NAV)来进行交易，而是根据REIT的市场股价，来撮合交易。
这导致REIT的最大缺点，就是股价与底层资产净值一般存在溢价，股市情绪波动对REIT的股价影响，远超过底层物业本身的收益，削弱了REIT跟踪物业价值的功能。 （请参考：房地产基金还是REIT？必先了解交易结构）
至于房地产基金的优点，就是能更准确地体现底层资产的收益，不会受到股市波动所影响。
REIT的投资分散就代表好？
跟上市公司一样，REIT没有产品期限，是永续的证券投资品种。因此，对REIT管理人而言，收购每一个物业，在进行重组升级后，一般不会有明确的退出策略，几乎都会长期持有，进入被动投资(Passive investment)的状态。
REIT不但是永续的，而且是单一发行的投资产品，管理人把所有的物业资产都归集到同一个REIT。随着REIT产品规模增长，其物业组合就变得相当分散。
资产分散的坏处在于，投资策略就很容易风格漂移(Style drift)。以领展(823.hk)为例子，香港零售物业收租股的标杆，真的是这样吗 ？非也，在领展$2200亿组合当中，22%已经分散到中国内地甚至澳洲的房产。 REIT的投资策略风格漂移，在单一和规模大的投资产品中很常见，导致投资者承受着预期以外的风险。
房地产基金的投资以项目导向
相反的，私募房地产基金的房地产项目投资目标明确，只会在特定的地理位置、资产类别下进行配置，以一般规模的房地产基金为例，固定3-5个投资项目，整体投资策略的贯彻性更强，偏离投资策略的风险较低。
另外，由于基金有特定期限，基金管理人收购项目之初，对几年后的退出方案，已经有完善的部署，以主动资本增值为核心目标，不会被动地长期持有项目。如此，房地产基金让资金更集中地参与到项目的增值周期，让年化收益率最大化。
在实际操作上，作为退出方案，房地产基金往往会将增值后的投资项目，选择出售给REIT公司。
房地產基金 Private Fund | 上市房地產信託 Listed REIT | ||
優點 | 缺點 | 優點 | 缺點 |
不受股市波動影響 交易價格與資產價格掛鉤 更好的跟蹤物業投資收益 投資策略的貫徹性 明確項目的退出方案 | 投資週期較長 不在公開市場交易 組合集中度較高 | 流動性較為靈活 公開市場方便交易 投資分散 | 受股市影響，股價波幅大 股價與資產淨值不掛鉤，未能完全跟蹤物業投資收益 投資風格漂移風險 不明確項目的退出方案，導致長期被動持有 |
图二：房地产基金vs REIT的优劣分析
基金vsREIT，萝卜生菜，各有所爱
房地产基金和REIT都是成熟的投资产品，满足不同人的投资需求，由于上述这些差异，房地产基金和REIT的投资对象也会不一样。
房地产基金以长线投资为目的，投资期一般都在5年以上，参与者皆为机构和专业投资者。相反地，由于REIT可以随时买卖，容易被视为以短线炒作为目的，吸引更多大众股民和散户。
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