即使是资深投资人,也经常混淆了房地产基金和REIT。其实,两者是截然不同的投资产品。
上市 REIT交易方便,但追踪物业价值的能力较差
REIT是一种公募投资产品,投资群体是普罗大众,只要有股票账户即可交易。相反地,房地产基金是私募发行的投资产品,投资人均为「专业投资者」(请参考:投资海外物业基金 避免中伏基本步),也不能在公开市场进行交易。
上市REIT的优点就是方便,可以随时买卖,市场流动性是无可比拟的。然而,上市REIT是封闭式基金,基金单位数是固定的,投资者的买/卖交易,并非对应申购(创造)或赎回(注销)基金单位,因此,不能依据底层资产价值(Net Asset Value, NAV)来进行交易,而是根据REIT的市场股价,来撮合交易。
这导致REIT的最大缺点,就是股价与底层资产净值一般存在溢价,股市情绪波动对REIT的股价影响,远超过底层物业本身的收益,削弱了REIT跟踪物业价值的功能。 (请参考:房地产基金还是REIT?必先了解交易结构)
至于房地产基金的优点,就是能更准确地体现底层资产的收益,不会受到股市波动所影响。
REIT的投资分散就代表好?
跟上市公司一样,REIT没有产品期限,是永续的证券投资品种。因此,对REIT管理人而言,收购每一个物业,在进行重组升级后,一般不会有明确的退出策略,几乎都会长期持有,进入被动投资(Passive investment)的状态。
REIT不但是永续的,而且是单一发行的投资产品,管理人把所有的物业资产都归集到同一个REIT。随着REIT产品规模增长,其物业组合就变得相当分散。
资产分散的坏处在于,投资策略就很容易风格漂移(Style drift)。以领展(823.hk)为例子,香港零售物业收租股的标杆,真的是这样吗 ?非也,在领展$2200亿组合当中,22%已经分散到中国内地甚至澳洲的房产。 REIT的投资策略风格漂移,在单一和规模大的投资产品中很常见,导致投资者承受着预期以外的风险。

房地产基金的投资以项目导向
相反的,私募房地产基金的房地产项目投资目标明确,只会在特定的地理位置、资产类别下进行配置,以一般规模的房地产基金为例,固定3-5个投资项目,整体投资策略的贯彻性更强,偏离投资策略的风险较低。
另外,由于基金有特定期限,基金管理人收购项目之初,对几年后的退出方案,已经有完善的部署,以主动资本增值为核心目标,不会被动地长期持有项目。如此,房地产基金让资金更集中地参与到项目的增值周期,让年化收益率最大化。
在实际操作上,作为退出方案,房地产基金往往会将增值后的投资项目,选择出售给REIT公司。
房地產基金 Private Fund | 上市房地產信託 Listed REIT | ||
優點 | 缺點 | 優點 | 缺點 |
不受股市波動影響 交易價格與資產價格掛鉤 更好的跟蹤物業投資收益 投資策略的貫徹性 明確項目的退出方案 | 投資週期較長 不在公開市場交易 組合集中度較高 | 流動性較為靈活 公開市場方便交易 投資分散 | 受股市影響,股價波幅大 股價與資產淨值不掛鉤,未能完全跟蹤物業投資收益 投資風格漂移風險 不明確項目的退出方案,導致長期被動持有 |
图二:房地产基金vs REIT的优劣分析
基金vsREIT,萝卜生菜,各有所爱
房地产基金和REIT都是成熟的投资产品,满足不同人的投资需求,由于上述这些差异,房地产基金和REIT的投资对象也会不一样。
房地产基金以长线投资为目的,投资期一般都在5年以上,参与者皆为机构和专业投资者。相反地,由于REIT可以随时买卖,容易被视为以短线炒作为目的,吸引更多大众股民和散户。
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