最近香港楼价下跌，不免让人联想起「负资产」的沉痛教训。
造成负资产的两大原因
简单的说，负资产就是「资不抵债」的意思。即是楼价估值低于贷款余额，导致业主的实质权益变成负数。
在这里我们先分析一下，造成负资产的的两个原因，就是：
- 楼价下跌过猛
- 按揭成数过高
以1000万买入，做90%按揭，等于首期100万，并把资产抵押给银行，获取900万贷款。若楼价下跌10%，银行估值变成900万，资产跟贷款额持平。若楼价继续往下跌，资不抵债，业主则沦为负资产。
新一代的业主，在成长经历当中，只看到楼价上涨的繁华景象，不一定意识到负资产的风险。事实上，香港曾经是负资产的重灾区。
香港负资产风险高吗？
香港负资产的顶峰，发生在2003年6月，当时共有105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1,650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%，估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元，意味着香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。
当时候流行的按揭成数为7成，而在1997-2003年之间，香港楼价疯狂地下跌了70%！难怪遍地负资产，有人跳楼，有人烧炭，民怨沸腾，间接导致董建华提前下台。
下一个问题，大家最关心的，就是现在的香港楼市，会沦为负资产吗？
第一，先看香港楼价。从2021年8月高位，暂时只下跌了7.4%，比起20年前的跌幅轻微很多。
第二，看按揭成数。简单地说，在过去一段时间里，以楼价1000万为分水岭，银行提供按揭成数的上限，分别为6成或5成。这一比例，看来比20年前的7成要低，却满足不了置业者的胃口。于是，若想加码到6成以上的按揭贷款，置业者则可购买「按揭保险」。 2022年初「财爷Plan」放宽了按揭比例，楼价1000万以下的申请，只要买了保险，甚至可以借到9成！
官方数据 忽略「隐形负资产」
以目前的楼价跌幅（7.4%），应该仅有少部份高成数按揭银行职员个案，以及这些「绷紧」的9成按揭业主，才会跌落负资产界线。
从银行角度，超过6成的按揭，就有按揭保险公司担保；而少于6成的按揭，楼价要下跌40%，才会有坏账风险。所以，要问银行有没有坏账风险，它们会说没有！
金管局，也是说没有！根据金管局最新报告，2022年第2季末，负资产住宅按揭贷款宗数只有55宗。然而，这并非故事的全部！
然而必须注意的是，金管局仅涉及接受其监管的银行，手上的一按贷款，却忽略了：
- 非银行贷款（例如：发展商或财务公司提供的按揭和呼吸Plan）
- 二按（或 3、4、5、6……按）
这类人群，可将成为「隐形负资产」的重灾区！
当今楼市，跟20年前有一点很大区别，就是二按及发展商按揭的规模，可能比想像中大。尤其在一手楼新盘，发展商提供的高成数按揭，无需入息审查，对上车客来说相当吸引。 （请参考：港人为上车天不怕地不怕）
根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新数据显示，今年4月份透过发展商承造按揭的占比为13.9%。而去年某九龙区新盘，选用发展商按揭的占整体成交个案的比例更高达4成！
所以，忽略了这些银行体系外的贷款，官方的负资产数据，肯定要低估了实际情况。
发展商财困 业主被动沦为负资产
另外，这种非银行贷款，对业主保障有限。
当业主跟发展商借钱，遇上开发商「搬龙门」，买家被动沦为负资产的风险，不可小觑。
最典型的个案，来自恒大新盘睿峰，遇上发展商的财困问题，最终顺利收楼，业主虽然抹了一把冷汗，然而恒大本来承做的发展商贷款，却被转换到鼎珮集团，原先恒大承诺的9成按揭，被删减到只有8成，使多名买家需要额外筹措近百万元的首期，否则因无法上会而被「杀订」！
负资产业主怎么办？
负资产跟「银主盘」不一样，负资产业主虽然投资失利，只要按期供楼，不会构成违约责任。银行业亦绝少会要求业主补足差价，业主无需过分担忧。
然而，沦为负资产的物业，业主想出售或转按的话，就必须要补差价，这样会导致交易难度大增。买卖成交困难，影响到入市意欲，加剧价格下跌趋势，形成了恶性循环。
未来一段日子，加息将增加业主供楼压力。经济下行，亦可能影响到业主的未来收入。业主必须加强风险意识，准备充足现金流，未雨绸缪！
苦日子总会过去。当年负资产的重灾区，包括天水围嘉湖山庄、荃湾愉景新城和深井浪翠园等，随着楼价回暖，都已经走出负资产的阴霾。业主只要有实力渡过难关，总可以做时间的朋友！
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