2021年美国楼市量价齐升
前几天，投资产品部门出了新一期的基金投资报告中，看到物业翻新顺利，租金提升幅度超过了预期，更可能给股东派发额外特别股息！相信对投资了美国Multifamily的投资者来说，这真是个天大的喜讯！
去年美国楼市火爆，楼价推至历史新高。
根据全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，2021 年的美国房屋销售价格中位数为 346,900 美元，比 2020 年上涨 16.9%，是 1999 年以来的最高纪录。相等于给一个普通的美国业主，积累了超过5万美元的财富。房屋销售达612 万套，比去年增长 8.5%，是自 2006 年以来最活跃的一年。
根据 Realtor.com，2021 年租金平均比 2020 年高出 10.1%，增长速度是2020的五倍。
（什么是Multifamily多户型公寓? 请参考 投资机会｜让你的财富升值 投资新机会 美国多户型出租公寓）
美国住宅市场热火朝天，背后的10大因素
美国楼市火爆，堪称是一场完美风暴。因为在这个过程当中，有多种利好楼市的因素同时在发生：
- 就业
2020 年春季疫情爆发，美国史无前例地丧失2240 万个就业职位。然而，在随后的20 个月，就业市场却发生了逆转，约有2000 万个就业职位重返市场。进入 2022 年，劳动力短缺成为雇主面临最棘手的问题，美国的就业机会俯拾皆是。
- 工资
疫情过后，企业迫切恢复人手，人才竞争带动工资上升。 2021 年间，美国的平均工资增长约 5%。住宅租赁市场和劳动市场之间，有着密不可分的关系，更多的工作，更高的工资，为住房消费奠定了坚实的基础。
- 储蓄
担忧疫情引发衰退，政府推出了大规模的刺激计划。后来，就业市场复苏了，居民收入增加的同时，各地的封锁措施，却让消费的渠道变少。 2022 年初的居民储蓄存款，相比在疫情之前，增加了超过 5 万亿美元。额外的财富积累，支持了强劲的住房消费需求。
- 供应
美国的住房供求失衡问题，已经维持了10年，可谓老生常谈，我们在去年初的博文亦分析过。 （请参考：投资机会｜美国的人住房问题 为香港人带来长线投资机会）。更不巧的是，疫情导致建筑原材料供应困难，加上劳动力短缺，拖慢了施工进度，更多的开发项目将延期到2023年，加剧了住房供应短缺的问题。
- 需求
2021年美国Multifamily住宅的吸收量为61.75万套，创下历史新高。比 2020和2019 年分别增加了238%和97%，比 2000 年创下的 390,000套的纪录高出 58%。 所谓的「吸收量」，是通过比较整体市场的出租和腾空的单位数量，来统计房地产需求的客观数据，正数代表新出租的单位数量，超过腾空的单位数量。在去年的博文亦提到了家庭结构转变，制造了数量更多的「小家庭」。在强劲的就业市场带动下，预计2022年将破纪录有160多万个新家庭诞生，继续激化住房需求。
- 按揭
在低利率按揭贷款的支持下，2021年美国人买楼的趋势明显上升。加上待售库存不足，推高楼价。高楼价的同时，2022年联储局启动加息周期，按揭利率上升，要「上车」成为业主变得难上加难。在选择买或租 (Buy vs Rent)之间，用户更倾向于租楼。因此，Multifamily租赁市场将持续升温。
- 通胀
在通胀环境下，Multifamily是表现突出的投资选择。其回报一方面来自房产升值，另一方面来自调整租金的能力，2022年的美国Multifamily将继续吸引更多投资需求。
- 基建
拜登的施政也许引人诟病，但有项政纲却在脚踏实地般推进，那就是基建。去年8月，参议院以压倒性多数通过了1万亿美元的基础建设法案，改善美国日益老化的道路桥梁，以及网络设施。随着基建项目的推进，将产生大量的资本投资，经济效益亦获得提升，更有利于楼市。
- 城郊
疫情改变了许多人的生活方式。过去两年，考虑健康问题，加上在家办公的趋势，许多人迁出了人口密集的大都会，搬到居住条件较舒适的市郊。但随着疫情消退，经济重开，CBD的返潮亦将可能出现。这些人口迁徙活动，激活房地产买卖交易。
- 投资
Multifamily的投资活动在2021年亦达到历史水平。面对美国国内买家的竞争，跨境投资的交易份额只维持在 8% 左右。尽管如此，美国国外的资本正在进入Multifamily资产，主要外资来源包括加拿大、英国和沙特阿拉伯等。出乎意料地，来自亚洲的资本并不活跃。
美国Multifamily将继续强势
不论以任何角度去分析，2021 年美国Multifamily市场的确牛气冲天。我们预计，持续的经济复苏、就业机会、工资增长和家庭数量增长，将支持 2022 年持续强劲的租户需求。而在通胀环境下，更多的投资亦将参与到Multifamily资产类别。
心系香港，志在远方。投资未来，成为有选择的人。
思辰资本美国房地产基金，以投资美国Multifamily多户型公寓作为底层资产，乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境，为租金创造上升空间，使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add？请参考：投资增值｜美国买楼收租等升值？增值投资策略 主动提升物业价值) 应对美国和香港的加息周期，我们则锁定长期低利率，为我们的投资者规避加息风险。欲了解更多？请参考我们的「美国房地产」投资专页。
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