给物业投资人5个实用建议(下)

给物业投资人5个实用建议(下)

承接上一篇所提到的(请参考给物业投资人5个实用建议(上)),我们在此分析投资物业的5点实用建议:

1.选择现楼,楼花则必须紧盯开发进度

为了尽快让资金回笼,绝大部分的开发商都会把仍在建筑期内的楼盘,以预售楼花方式出售。

认购楼花可让买家抢占先机,挑选适合自己的单位。聪明的香港开发商,针对昂贵的香港楼价,给楼花买家提供灵活的贷款计划、付款方式和折扣。买家可以便宜、快速、轻松地成为业主,楼花对他们存在吸引力。

不过,楼花缺点在于 「先交钱、后交楼」的风险。由于开发商从不保证交楼日期,延期交付十分普遍,楼花买家虽然拿到折扣价,却被资金的时间成本所抵消。若开发商出现资金问题,极端情况下,开发商甚至迟迟不施工,项目烂尾,买家则血本无归。

图一:海外楼花烂尾屡见不鲜

破解1:

因此,楼花买家在落锤之前,必须关注项目的开发进度。

相对买楼花,现楼指的是直接从开发商购买,即买即住的一手单位。 对于购买海外物业买家来说,我们比较推荐现楼,原因是:1)买家再不用担心项目的开发进度;2)单位内部状况和周边环境,一目了然,可以规避房屋质量风险。

2.了解开发商背景和往绩

从签约到交楼,楼花期可以长达3年,在漫长的等待过程中,很多事情可以发生。经济和政策等宏观环境一直变化,开发商的财务状况亦存在变数,烂尾楼的风险因此而来。

据香港南华早报报道,今年在中国一项调查中显示,居然有45%的置业人士,正遇上烂尾楼问题!

另一个最容易产生纠纷的,就是房屋质量问题。为了达到宣传目的,售楼处的广告,往往美化了楼盘的周边环境,示范单位亦夸大了内部面积和装修质量。

图二:买楼必须了解开发商的背景

破解2:

要避免踩上地雷,买家对开发商的研究必不可少。最简单的做法,就是搜索有关开发商的信息,了解它的发展历史、开发楼盘的业绩、用户评价、企业动态和相关的新闻报道。

3.比较价位,勿轻信预期收益

房地产市场经常出现糖衣毒药。这层「糖衣」的材料,就是折扣和约定回报。

一方面,卖家通过提供限时打折,送家电和装修做招徕,营造冲动购买的气氛。卖家亦可能充当承租者,提供每年一定百分比x%的收益分红。甚至,有些卖家承诺未来数年后,按交易金额甚至溢价回购,以约定回报吸引买家。

另一方面,卖家亦支付中介高达15%的丰厚佣金,使他们拼命销售。

图三:遇到保证租金和回购的楼盘,就要小心了(来源:地产代理监管局)

卖家之所以能提供「糖衣」作诱饵,全因物业定价早被人为抬高,抬价的幅度,可想而知。 (请参考:投资陷阱逐一分析)卖家之前约定的承租回报,往往在交易数月后嘎然而止,买家投诉无门。

破解3:

天下哪有免费午餐?切记保持头脑冷静!

海外的发达市场数据齐全,如英美澳加,建议买家先翻查周边楼盘的可比售价(Sales Comparable)和可比租金(Rent Comparable)。至于新兴市场,往往缺乏公开的市场数据,最好到当地实地考察,打听虚实。

4.确保掌握可靠的按揭融资

不能支付全款的买家,按揭申请就是另一重额外风险,尤其在海外市场。

按揭申请,往往发生在签署买卖合同,缴付定金之后。手续包括:递交申请文件、银行的初步审批(Pre-approval)、物业估值(Property Appraisal)后 ,才能批出按揭承诺(Mortgage Commitment)。

银行拒绝承做按揭的理由可以很多,例如物业估价不足、物业太旧、结构问题、申请人不满足资金来源、入息比例等等。

破解4:

海外物业买家可优先考虑承做海外物业按揭的香港本地银行,因为它们灵活度较高,更愿意考虑申请人在香港的信贷记录,审批成功机会更高。

5.熟悉法律文件和保障

在香港代理海外楼盘的中介,无需牌照注册,不一定熟悉当地法律。

尤其在一些非英语国家,在不认识当地文字的情况下,买家可否真正明白自己所签署的法律文件?并充分研究过自己的投资呢?

最近有一宗日本不动产的投资案例,买家来自中国,虽然买卖合同都有中文译本,但买家和中介公司却不熟悉交易流程,居然没翻查过(或看不懂)当地的「房屋藤本」(等同于查册)。事实上,在交易之前,这些房产已经被抵押,而卖家面临债权人诉讼,导致房产被冻结。经过2年多的交涉,买家依然无法完成过户。

破解5:

各处乡村各处例,要投资海外物业,欲了解当地法规,必须咨询独立的法律意见,不能轻信代理或中介。选择熟悉当地语言的地区,对自己就更有保障。因此,英语国家还是比较安全。

投资海外物业的终极秘诀

购置物业,可以为了自住,可以为了投资。目的不同,做法也不同。 (请参考:买楼自住和投资完全是两回事

投资海外物业殊不简单。不管买家做了多少投资研究,也很难媲美投资机构的尽职审查。不管买家多么用心经营,也难以做到当地物业管理公司的服务水平。 (请参考:基金经理也会隔山买「楼」?

因此,与其相信无牌中介,投资人可以通过持牌金融机构,投资海外房地产基金,获得更好的保障。 (请参考:投资海外物业基金 避免中伏基本步


心系香港,志在远方。投资未来,成为有选择的人。

思辰资本美国房地产基金,以投资美国Multifamily多户型公寓作为底层资产,乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境,为租金创造上升空间,使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add?请参考:投资增值|美国买楼收租等升值?增值投资策略 主动提升物业价值) 应对美国和香港的加息周期,我们则锁定长期低利率,为我们的投资者规避加息风险。欲了解更多?请参考我们的「美国房地产」投资专页

更多文章:
给物业投资人5个实用建议(上)
「润」!应急身份规划 移民有什么选择? 
乱世中未雨绸缪 从家族身份规划开始


預約查詢 Appointment Form
預約思辰資本為你提供免費初步諮詢服務。(思辰資產管理有限公司:香港證監會持牌法團 BOC105)為能更精準地提供服務,請填寫下面的表格:

請注意:思辰資本不提供房地產經紀業務

Make initial appointment with Season Capital for professional consulting, free of charge. (Season Asset Management Ltd., BOC105, is a licensed corporation of the Hong Kong Securities Regulatory Commission). In order to provide services more accurately, please fill in the form below:

Please note: Season Capital does not provide real estate brokerage services.

只適用於投資服務
Applicable to investment services.

只適用於投資服務
Applicable to investment services.

只適用於投資服務,可多選
Applicable to investment services. Multiple choice.

只適用於身份規劃海外移民顧問查詢
Applicable to identity planning and migration services.

只適用於身份規劃海外移民顧問查詢
Applicable to identity planning and migration services.