承接上一篇所提到的（请参考给物业投资人5个实用建议（上）），我们在此分析投资物业的5点实用建议：
1.选择现楼，楼花则必须紧盯开发进度
为了尽快让资金回笼，绝大部分的开发商都会把仍在建筑期内的楼盘，以预售楼花方式出售。
认购楼花可让买家抢占先机，挑选适合自己的单位。聪明的香港开发商，针对昂贵的香港楼价，给楼花买家提供灵活的贷款计划、付款方式和折扣。买家可以便宜、快速、轻松地成为业主，楼花对他们存在吸引力。
不过，楼花缺点在于 「先交钱、后交楼」的风险。由于开发商从不保证交楼日期，延期交付十分普遍，楼花买家虽然拿到折扣价，却被资金的时间成本所抵消。若开发商出现资金问题，极端情况下，开发商甚至迟迟不施工，项目烂尾，买家则血本无归。
破解1：
因此，楼花买家在落锤之前，必须关注项目的开发进度。
相对买楼花，现楼指的是直接从开发商购买，即买即住的一手单位。 对于购买海外物业买家来说，我们比较推荐现楼，原因是：1）买家再不用担心项目的开发进度；2）单位内部状况和周边环境，一目了然，可以规避房屋质量风险。
2.了解开发商背景和往绩
从签约到交楼，楼花期可以长达3年，在漫长的等待过程中，很多事情可以发生。经济和政策等宏观环境一直变化，开发商的财务状况亦存在变数，烂尾楼的风险因此而来。
据香港南华早报报道，今年在中国一项调查中显示，居然有45%的置业人士，正遇上烂尾楼问题！
另一个最容易产生纠纷的，就是房屋质量问题。为了达到宣传目的，售楼处的广告，往往美化了楼盘的周边环境，示范单位亦夸大了内部面积和装修质量。
破解2：
要避免踩上地雷，买家对开发商的研究必不可少。最简单的做法，就是搜索有关开发商的信息，了解它的发展历史、开发楼盘的业绩、用户评价、企业动态和相关的新闻报道。
3.比较价位，勿轻信预期收益
房地产市场经常出现糖衣毒药。这层「糖衣」的材料，就是折扣和约定回报。
一方面，卖家通过提供限时打折，送家电和装修做招徕，营造冲动购买的气氛。卖家亦可能充当承租者，提供每年一定百分比x%的收益分红。甚至，有些卖家承诺未来数年后，按交易金额甚至溢价回购，以约定回报吸引买家。
另一方面，卖家亦支付中介高达15%的丰厚佣金，使他们拼命销售。
卖家之所以能提供「糖衣」作诱饵，全因物业定价早被人为抬高，抬价的幅度，可想而知。 （请参考：投资陷阱逐一分析）卖家之前约定的承租回报，往往在交易数月后嘎然而止，买家投诉无门。
破解3：
天下哪有免费午餐？切记保持头脑冷静！
海外的发达市场数据齐全，如英美澳加，建议买家先翻查周边楼盘的可比售价(Sales Comparable)和可比租金(Rent Comparable)。至于新兴市场，往往缺乏公开的市场数据，最好到当地实地考察，打听虚实。
4.确保掌握可靠的按揭融资
不能支付全款的买家，按揭申请就是另一重额外风险，尤其在海外市场。
按揭申请，往往发生在签署买卖合同，缴付定金之后。手续包括：递交申请文件、银行的初步审批(Pre-approval)、物业估值(Property Appraisal)后 ，才能批出按揭承诺(Mortgage Commitment)。
银行拒绝承做按揭的理由可以很多，例如物业估价不足、物业太旧、结构问题、申请人不满足资金来源、入息比例等等。
破解4：
海外物业买家可优先考虑承做海外物业按揭的香港本地银行，因为它们灵活度较高，更愿意考虑申请人在香港的信贷记录，审批成功机会更高。
5.熟悉法律文件和保障
在香港代理海外楼盘的中介，无需牌照注册，不一定熟悉当地法律。
尤其在一些非英语国家，在不认识当地文字的情况下，买家可否真正明白自己所签署的法律文件？并充分研究过自己的投资呢？
最近有一宗日本不动产的投资案例，买家来自中国，虽然买卖合同都有中文译本，但买家和中介公司却不熟悉交易流程，居然没翻查过（或看不懂）当地的「房屋藤本」（等同于查册）。事实上，在交易之前，这些房产已经被抵押，而卖家面临债权人诉讼，导致房产被冻结。经过2年多的交涉，买家依然无法完成过户。
破解5：
各处乡村各处例，要投资海外物业，欲了解当地法规，必须咨询独立的法律意见，不能轻信代理或中介。选择熟悉当地语言的地区，对自己就更有保障。因此，英语国家还是比较安全。
投资海外物业的终极秘诀
购置物业，可以为了自住，可以为了投资。目的不同，做法也不同。 （请参考：买楼自住和投资完全是两回事）
投资海外物业殊不简单。不管买家做了多少投资研究，也很难媲美投资机构的尽职审查。不管买家多么用心经营，也难以做到当地物业管理公司的服务水平。 （请参考：基金经理也会隔山买「楼」？）
因此，与其相信无牌中介，投资人可以通过持牌金融机构，投资海外房地产基金，获得更好的保障。 （请参考：投资海外物业基金 避免中伏基本步）
心系香港，志在远方。投资未来，成为有选择的人。
思辰资本美国房地产基金，以投资美国Multifamily多户型公寓作为底层资产，乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境，为租金创造上升空间，使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add？请参考：投资增值｜美国买楼收租等升值？增值投资策略 主动提升物业价值) 应对美国和香港的加息周期，我们则锁定长期低利率，为我们的投资者规避加息风险。欲了解更多？请参考我们的「美国房地产」投资专页。
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