什麼是Multifamily?

美國多戶型公寓Multifamily Apartment一直都是商業房地產當中,最受歡迎的投資策略。美國多戶型出租公寓入場門檻較低,令投資者享受穩定租金回報。物業經過翻新後,可以靈活地上調租金,從而帶動房價升值。是一種既能產生現金收入,亦能抗通脹的理想投資。

認識Multifamily

認識MULTIFAMILY

多戶型物業(Multifamily)指的是以租賃為目的,在單一業權下,持有超過一個單位的住宅物業。5戶以上的Multifamily,屬於商業房地產的一種, 不論融資方式, 還是物業管理系統化和專業化,都與購買單一住宅物業有很多不同之處。

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全美國約有2190萬套多戶型公寓Multifamily Apartment,租戶人數約4000萬,占租樓群體的46%,所有住房家庭的17%。以這個比例來說,不可小看它的增長潛力。

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在過去10年之間,美國經濟基本面良好,就業穩定。但與此同時,住房供求失衡(#美國公寓住房供不應求#),加上長期超低利率環境,導致美國住宅樓價屢創新高。錯過了次按危機後買樓機會的人群,已經追不上樓價,在買vs租這個天秤之間,漸漸往租樓傾斜。

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作為商業化經營模式的一種,Multifamily能體現規模效應,既有穩定租金收入,也有潛在升值空間。

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寫字樓 Office
寫字樓以品質分為A級、B級和C級三個等級,可以是多租戶或單租戶的,甚至有些是給企業量身定做的。
工業 Industrial
為租戶提供工業或物流運營場所,並且大多位於市中心以外,一般靠近主要交通幹道沿線,低層建築也可歸入工業園區,可分為重工業、輕工業、倉庫等類別。
零售 Retail
零售包括我們日常所見的商店和餐廳物業,商場可以是多租戶(往往會錨定一個主要租戶,用於為物業增加流量),或獨立租戶的建築物。
酒店 Hotel
為旅客提供住宿、餐飲和宴會服務的場所。酒店可以是獨立精品酒店(含旅館和民宿)或連鎖經營酒店。有限服務酒店只提供客房服務、不經營餐廳或禮賓服務;而全服務酒店,則全面提供客房、餐廳和宴會廳等設施。
多戶型公寓 Multifamily Apartment
多戶行公寓是以出租為目的住宅,而5戶以上的公寓則屬於商業房地產(#什麼是Multifamily?#)。與寫字樓一樣,多戶型房產通常分為 A 級、B 級和 C 級。

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為何投資美國Multifamily

為何美國MULTIFAMILY

根據National Multifamily Housing Council (NMHC)和National Apartment Association (NAA)研究顯示,預測了未來人口趨勢和租樓偏好,要滿足租戶的需求,到了2030年,市場將需要額外460萬套5戶以上的多戶型公寓Multifamily等於每年平均要建造32.8萬套。

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2010年代是美國歷史上,住宅供應相對人口比例最低的時代。使用人口普查局(Census Bureau)的數據,分析新建住房單位與新形成家庭的比例,就驗證了這個現象。2006 年至 2008年期間,該比率甚至高於2,驗證了過度建設。在金融海嘯之後的幾年裡,該比率低於 1,直到2020 年仍然處於建造不足的狀態。2016-2020年新建公寓數量,每年平均只有27萬套(vs 長遠趨勢需求的32.8萬套)。

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多戶型公寓Multifamily在過去一段時間,一直都是商業房地產當中,最受歡迎的投資策略。不管經濟環境如何,住房還是屬於生活必需品,它的需求是長盛不衰的,出租率長期維持95%左右,是抗衰退的投資。即使在疫情期間,多戶型公寓的投資需求依然保持穩定。

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The Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE)在2021年對成員進行的市場研究中顯示,在未來3-5年,有74%的成員將加大在美國房地產的投資,遠超於地球別的地區。

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國家的宏觀環境(例如,總體經濟和政治穩定、移民政策)
市場透明度和深度(例如,可參考交易記錄、成交量、機構參與度、退出選擇)
金融體系所提供的抵押融資的支持或選擇。

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吸引資金進入美國房地產的前三大因素分別是:1) 資產質量、2) 投資組合多元化 和 3) 收入回報。尤其對於美國以外的投資人而言,美國地大人多,能提供足夠分散的投資選擇,這是別的單一國家市場很難滿足的。

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評估房地產價值

評估房地產價值

Cap Rate指的是年度淨收入(Net Operating Income NOI)跟物業價格的比例,是市場對物業估值的客觀標準。例如,某物業扣除空置率和營運開支後,年淨收入5萬,而市場對物業的Cap Rate定為5%的話,市場售價就是100萬。 此概念跟股票的市盈率(PE Ratio)同理。

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根據CBRE 統計,在美國不同商業房地產種類的Cap Rate排名,從低往高是多戶型公寓<寫字樓<工業<零售<酒店,這也可理解為從低到高風險的排序。

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通過盡職調查 (Due Diligence),管理人對資產的升值潛力進行評估。物業位置必須具備良好的基本條件,例如交通配套、就業情況、校區網絡、租客群體、周邊市場供求等,作為長線投資的依據。而物業本身,亦必須具備一定的改善空間,因此,管理人幾乎不會收購全新物業,也很少會收購Class A 物業。樓齡在20-40 年區間,規模在200 戶以上,有翻新改造潛力的Class B物業,才是管理人青睞的品種。

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增值策略 Value-add

增值策略 VALUE-ADD

對物業進行翻新装修並且升級管理,讓物業重新定位后,逐步分批提升租金,在租金稳定和物業價格提升後出售物業, 套現獲利。

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在整個投資本金當中,預留了5-12%作為資本性開支 (Capital Expenditure, 或CapEx),用作翻新改造。例如,一個500 戶的公寓小區,收購價$6000萬,另外再預備$400萬做翻新,平均到每戶翻新預算為$8000,而在完成翻新之後,預計為每戶月租提升$200,年租提升$2400,等於翻新預算的收益達到30%。

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翻新計劃的目的就是要增加物業整體吸引力,從而提高出租率 (Occupancy)和租金 (Rental Income),所以翻新項目一般追求顯而易見的效果。外部裝修主要為門面工程,例如重新油漆、過道、大門、圍欄、會所設施等,內部裝修則注重租戶體驗,尤其廚房和廁所檯面,地板、油漆和大門等,有部分預算是用來修理照明水電等基本設備,長遠節省物業維護成本,增加物業投資收益。

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對租戶而言,他們重視物業位置、室內面積和配套設施,舊樓經過大維修後,居住環境和新樓差不多。因此,增值物業對租戶有一定吸引力,因為租金貴的Class A 相對翻新後租金相對較低的Class B,後者的競爭力更大。

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對投資人而言,房地產基金投資期5年,投資物業翻新後,單位的年租金收入可以提高10-20%,加上貸款的槓桿效應,營業淨利潤(Net Operating Income, NOI)提升30-50%。投資期間獲取的租金分紅,加上最終賣樓的資本所得,扣除各種費用,全期淨投資收益可超過70%,平均每年內在收益率(IRR)有10%以上。

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