楼价本身,固然是海外房地产投资整体收益当中,最重要的部分之一。但投资海外房地产的整体收益,还有另外两个主要构成部分,就是:汇率 和 租金收益。
投资海外房地产 切忌「赢楼价输汇率」
整体投资收益 = 楼价 + 汇率 + 租金收益
汇率,对于海外物业投资人,不一定是最大风险,但往往是最容易被忽略的风险。很多人买海外楼,前思后想,最后赢了楼价,却输了汇率,前功尽废。
之前那个表出现过,以全世界楼价涨幅最高的土耳其为例,2022 Q2的过去一年,楼价赚了160%。 (请参考:热门海外物业市场 过去一年表现如何)但同期汇率却跌了52%。那么,投资收益等于 160%-52%=108% 吗?
错了,正确的收益率应该只有 (1+160%)x(1-52%)-1 = 24%!大家不妨验算一下?况且,土耳其里拉还没跌完,到最后埋单,亏损的可能性很高。
同样「赢楼价输汇率」的情况,也出现在众多热门物业投资国家,例如日本Yen,一年时间,由110跌到145,输了30%,又例如英镑,输了20%… 试想,当地的楼价就算升了,又是否能追回这个幅度的汇率亏损呢?
汇率市场的波动性,远比楼价要大,因此,除非投资者坚决看好当地汇率,否则到埋单的时候,汇率因素有可能会出乎意料!
另一个主导物业收益的因素,就是租金收益率。如果汇率风险是一块硬骨头,那么租金收益率就是一块实实在在的大肥肉。
租金收益率,在整体投资收益当中,是含金量最高的。 因为它代表的是「现兜兜」的分红,定期的被动收入,而且租金收益率的稳定性,相对楼价和汇率要强很多。道理很简单,一份租约最起码1年不会变,而且在全球通胀情况下,租金亦只会有增无减。
热门海外租赁市场 比较租金收益率
所谓买楼收租,买楼,即是花钱,当然很容易,但是收租,即是收钱,当然难很多。因此,专业的投资机构,在拣选物业的时候,特别看重当地的租赁市场。无人想见到自己的物业,买了回来租不出去,或者不值租。
以下就是我们团队就客观统计数据的分析,根据全球113个国家地区,在2022年第一季度,就过往12个月的楼市数据,分析出来的研究结果。为了做到数据的统一性,研究机构用了位于当地城市中心,面积中位数为90平米 (969 呎) 的住宅,来做参考。
而我们当中拣选了,香港人最热衷投资的16个物业市场,集中地、客观地比较一下。
第一个指标,就是租金收益率(Gross Rental Yield),即以各物业市场的市中心物业的全年租金收入,除以楼价,得出来的百分比。从投资者的角度,这个数字越高,即收更多租金,当然越好。而从用户的角度,这个数字越高,代表他们要支付更多租金,在「买 vs 租」这个决定当中,买楼会更合理。

在这里我们发现,亚洲城市的租金收益率普遍偏低,而北美洲则偏高。在热门投资国家当中,大中华地区的租金收益率特别低,都不到2%,不值租;相反地,美国和爱尔兰,都超过7%,最值租。
热门海外住宅市场 居民对楼价承受能力
第二和第三个指标,都是跟当地居民对楼价的承受能力有关。
第二个指标是 楼价/家庭入息比(Price to Income Ratio)。以90平米(969 呎) 市中心的住宅楼价,跟家庭入息中位数相比,得出来的一个比例。从投资者的角度,这个比例越低,说明当地居民越买得起,楼盘的承接能力就更高,对投资有利。



亚洲城市楼价相对居民收入特别贵,而北美洲则相对便宜。在热门投资国家当中,香港可谓一马当先,一个90平米 (969 呎) 的单位楼价,是家庭入息的42倍以上,在 全球113个国家当中,排名110。奇怪的是,例如中国内地、柬埔寨和越南,这些标榜「廉价市场」的楼价,与当地居民的收入,也脱节的特别严重。反而,西方的发达国家,例如美国、澳洲、爱尔兰和英国,楼价却相当亲民!
第三个指标是 贷款承受能力(Loan Affordability Index)。就是一个当地普通家庭收入,相对于购买一个90平米 (969 呎) 单位,做20年按揭的供款额,相除得出的一个比例。比例越高,说明还款能力越强,按揭「上会」的压力相对较轻。



柬埔寨、中国内地和越南,这些所谓「廉价市场」的居民,按揭的还款能力最弱,香港也有同样情况,居民收入只能覆盖供款额的1/3左右。要知道,这只是2022年中的数据,还没反映加息效应,恐怕今后,供款的压力只会更加大!相反地,例如美国、澳洲、爱尔兰和英国,当地居民收入,足以覆盖供款额的2倍以上。
买海外楼 便宜=昂贵
还记得几年前有一次,我和教我泰拳的师傅聊天,我问他,有一个泰国楼盘才叫价40 万港币左右,是否值得买呢?他笑了,然后他对我说,他在泰国建一栋楼,都只需要5 万港币。
正所谓勿贪便宜,因为表面价格便宜,不代表有价值,有些时候,它的定价反而是最贵的。
同样逻辑,可以套用到海外房地产。对投资者至关重要的,是当地居民对楼价的承受能力。有些廉价市场,从海外投资者的角度可能觉得便宜,但若果当地居民买不起,也供不起,甚至当地居民根本不会用这个价值去买楼,想卖楼时要找人接盘恐怕就有难度了。不要听谁的包租保证,也不要听谁的回购保证。只有市场本身的状况能诚实地反映投资价值。
不知道大家有否注意到,在我们的分析当中,有个市场,在各项指标都脱颖而出,这就是美国。最后想说的是,投资海外物业,就应该放眼全球,不要盲目跟风,要留意当地的楼价趋势、租务市场、汇率走势等等因素。
心系香港,志在远方。投资未来,成为有选择的人。
思辰资本美国房地产基金,以投资美国Multifamily多户型公寓作为底层资产,乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境,为租金创造上升空间,使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add?请参考:投资增值|美国买楼收租等升值?增值投资策略 主动提升物业价值) 欲了解更多?请参考我们的「美国房地产」投资专页。
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