楼价本身，固然是海外房地产投资整体收益当中，最重要的部分之一。但投资海外房地产的整体收益，还有另外两个主要构成部分，就是：汇率 和 租金收益。
投资海外房地产 切忌「赢楼价输汇率」
整体投资收益 = 楼价 + 汇率 + 租金收益
汇率，对于海外物业投资人，不一定是最大风险，但往往是最容易被忽略的风险。很多人买海外楼，前思后想，最后赢了楼价，却输了汇率，前功尽废。
之前那个表出现过，以全世界楼价涨幅最高的土耳其为例，2022 Q2的过去一年，楼价赚了160%。 （请参考：热门海外物业市场 过去一年表现如何）但同期汇率却跌了52%。那么，投资收益等于 160%-52%=108% 吗？
错了，正确的收益率应该只有 (1+160%)x(1-52%)-1 = 24%！大家不妨验算一下？况且，土耳其里拉还没跌完，到最后埋单，亏损的可能性很高。
同样「赢楼价输汇率」的情况，也出现在众多热门物业投资国家，例如日本Yen，一年时间，由110跌到145，输了30%，又例如英镑，输了20%… 试想，当地的楼价就算升了，又是否能追回这个幅度的汇率亏损呢？
汇率市场的波动性，远比楼价要大，因此，除非投资者坚决看好当地汇率，否则到埋单的时候，汇率因素有可能会出乎意料！
另一个主导物业收益的因素，就是租金收益率。如果汇率风险是一块硬骨头，那么租金收益率就是一块实实在在的大肥肉。
租金收益率，在整体投资收益当中，是含金量最高的。 因为它代表的是「现兜兜」的分红，定期的被动收入，而且租金收益率的稳定性，相对楼价和汇率要强很多。道理很简单，一份租约最起码1年不会变，而且在全球通胀情况下，租金亦只会有增无减。
热门海外租赁市场 比较租金收益率
所谓买楼收租，买楼，即是花钱，当然很容易，但是收租，即是收钱，当然难很多。因此，专业的投资机构，在拣选物业的时候，特别看重当地的租赁市场。无人想见到自己的物业，买了回来租不出去，或者不值租。
以下就是我们团队就客观统计数据的分析，根据全球113个国家地区，在2022年第一季度，就过往12个月的楼市数据，分析出来的研究结果。为了做到数据的统一性，研究机构用了位于当地城市中心，面积中位数为90平米 (969 呎) 的住宅，来做参考。
而我们当中拣选了，香港人最热衷投资的16个物业市场，集中地、客观地比较一下。
第一个指标，就是租金收益率（Gross Rental Yield），即以各物业市场的市中心物业的全年租金收入，除以楼价，得出来的百分比。从投资者的角度，这个数字越高，即收更多租金，当然越好。而从用户的角度，这个数字越高，代表他们要支付更多租金，在「买 vs 租」这个决定当中，买楼会更合理。
在这里我们发现，亚洲城市的租金收益率普遍偏低，而北美洲则偏高。在热门投资国家当中，大中华地区的租金收益率特别低，都不到2%，不值租；相反地，美国和爱尔兰，都超过7%，最值租。
热门海外住宅市场 居民对楼价承受能力
第二和第三个指标，都是跟当地居民对楼价的承受能力有关。
第二个指标是 楼价/家庭入息比（Price to Income Ratio）。以90平米(969 呎) 市中心的住宅楼价，跟家庭入息中位数相比，得出来的一个比例。从投资者的角度，这个比例越低，说明当地居民越买得起，楼盘的承接能力就更高，对投资有利。
亚洲城市楼价相对居民收入特别贵，而北美洲则相对便宜。在热门投资国家当中，香港可谓一马当先，一个90平米 (969 呎) 的单位楼价，是家庭入息的42倍以上，在 全球113个国家当中，排名110。奇怪的是，例如中国内地、柬埔寨和越南，这些标榜「廉价市场」的楼价，与当地居民的收入，也脱节的特别严重。反而，西方的发达国家，例如美国、澳洲、爱尔兰和英国，楼价却相当亲民！
第三个指标是 贷款承受能力（Loan Affordability Index）。就是一个当地普通家庭收入，相对于购买一个90平米 (969 呎) 单位，做20年按揭的供款额，相除得出的一个比例。比例越高，说明还款能力越强，按揭「上会」的压力相对较轻。
柬埔寨、中国内地和越南，这些所谓「廉价市场」的居民，按揭的还款能力最弱，香港也有同样情况，居民收入只能覆盖供款额的1/3左右。要知道，这只是2022年中的数据，还没反映加息效应，恐怕今后，供款的压力只会更加大！相反地，例如美国、澳洲、爱尔兰和英国，当地居民收入，足以覆盖供款额的2倍以上。
买海外楼 便宜=昂贵
还记得几年前有一次，我和教我泰拳的师傅聊天，我问他，有一个泰国楼盘才叫价40 万港币左右，是否值得买呢？他笑了，然后他对我说，他在泰国建一栋楼，都只需要5 万港币。
正所谓勿贪便宜，因为表面价格便宜，不代表有价值，有些时候，它的定价反而是最贵的。
同样逻辑，可以套用到海外房地产。对投资者至关重要的，是当地居民对楼价的承受能力。有些廉价市场，从海外投资者的角度可能觉得便宜，但若果当地居民买不起，也供不起，甚至当地居民根本不会用这个价值去买楼，想卖楼时要找人接盘恐怕就有难度了。不要听谁的包租保证，也不要听谁的回购保证。只有市场本身的状况能诚实地反映投资价值。
不知道大家有否注意到，在我们的分析当中，有个市场，在各项指标都脱颖而出，这就是美国。最后想说的是，投资海外物业，就应该放眼全球，不要盲目跟风，要留意当地的楼价趋势、租务市场、汇率走势等等因素。
心系香港，志在远方。投资未来，成为有选择的人。
思辰资本美国房地产基金，以投资美国Multifamily多户型公寓作为底层资产，乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境，为租金创造上升空间，使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add？请参考：投资增值｜美国买楼收租等升值？增值投资策略 主动提升物业价值) 欲了解更多？请参考我们的「美国房地产」投资专页。
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