提到理财投资，作为香港人，我也觉得买「砖头」，有楼在手最有安全感。香港人喜欢买楼收租，因为一方面租金是相对稳定的被动收入，另一方面时间成为投资助力，让物业慢慢升值。
近年，买海外物业，已经成为另一种投资热潮。香港人追求效率，要「快靓正」，亦喜欢跟潮流，跟风投资某些地区的物业。听完海外房地产讲座，感觉「岩feel」，约好地产经纪，即场就可以落定金及签合约。但在投资之前，有没有想过，自己选对了市场吗？
于是，我们就从宏观角度为你比较世界各地的房地产市场，分析海外楼投资人可能忽略的投资盲点，让你可以作出一个更客观的选择。
香港投资客 倾向于海外房地产
不难发现，近年来，香港主导市场的，都是一些针对上车客的上车盘。而上车客，大多是想有一个自住居所。而一些以投资为目的的买家，则越趋倾向于在海外置业。
香港有钱人反而不买香港楼，其实已经见怪不怪，原因有两方面：
首先，香港楼市经过过去10年的强势以后，显然无以为继，最近甚至急转直下，楼价从2021年8月的高位，不知不觉到现在已经下跌了超过10%！另一个原因，就是跟移民潮有关，为了子女教育，或者改变生活方式，不少人选择移居海外，在海外置业。
其实，买楼自住vs买楼投资，完全是两种概念，需要考虑的因素亦完全不同。 （请参考：买物业自住和投资完全是两回事）买海外楼自住，主要看你移民到哪个国家，选择哪一个城市落脚，可能亦要考虑到家与上班、上学的距离，所以楼盘区域选择的限制比较大。相反，如果买楼只为了投资的话，你的选择其实不应该受地域限制，更需要关注的是买楼收租收益率，楼价升值空间，以及最后想卖楼退出，当地市场是否有足够承接能力？
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投资海外房地产 要避免羊群心理
买楼是一件重大决定，在本地买楼，要处理的事情已经可以够繁锁了，要买海外楼，隔山买楼，当中的风险和难度，更不可同日而语。在投资方面，很多香港人有一种羊群心理，习惯跟风，集中投资某些国家市场，难免要交点学费。要做有把握的投资，需要有足够的时间和精力，去做投资研究和管理。因为，买海外楼，偶一不慎，就会堕入陷阱，（请参考：海外楼投资陷阱）我们在这里可以分为两类：
第一类陷阱，就是【被割韭菜】。例如最严重的，就是买了楼花，交了定金，楼花期到了，发展商交不了楼，就是俗称的烂尾楼。另一类，就是一小撮不良地产商，一开始以承诺包租，承诺回购作招徕，令投资者误以为当地市场租赁交投畅旺，到包租期过后，就再收不到同等租金。这些所谓的被割韭菜，就是地产商通过赤裸裸的误导，甚至违约，导致投资者损失。
第二类陷阱，当中不存在欺诈违约，只是一般的【投资错判】个案。例如，因为对海外市场不熟悉，又没有做好投资研究，导致买贵了；又或者，楼买了回来之后，租不出去，单位长期空置，一边要供款，另一边还要不断维护。又或者，想放卖的时候，才发现完全没有二手市场，找不到买家承接等。在这情况之下，楼非但不是资产，反而变成一种长期负债。
如果你有足够的精力和能力，避开这些陷阱，你会适合独立地投资海外房地产。不过，如果你怕烦，不想用大量时间去做投资研究，做完一大堆工作，还要怕搜集回来的资讯不准确，但又想买海外楼，怎么办好？办法总比困难多，市场上有些房地产投资相关的投资产品，可以解决到不想「单打独斗」买海外楼的投资人。我们之后会开另一个话题作分析。
海外房地产热门目的地
综合我们的观察，目前在香港热门的海外房地产目的地国家，可以分为三种：
第一种目的地，就是移民国家的物业，最热门的主流移民国家，相信会是加拿大、英国、澳洲、美国。这些移民国家，从法律制度、教育系统和生活质素，都能给人信心。另外一些二线的移民国家的物业，因为移民政策相对宽松，有些国家甚至买楼便可以移民，也受到香港人青睐，这里面包括葡萄牙、爱尔兰和台湾等。
第二种目的地，就是旅游国家的物业，这里的代表者就是日本。不少香港人把日本视为「第二故乡」，经常到当地旅游度假，即便受疫情所限，这份「思乡之情」，还体现在物业投资方面。当地的住宅或民宿，可作为私人度假屋，业主不自用时亦可短期出租，所以受到香港人欢迎。同样由旅游带动的物业投资目的地，还包括泰国和马来西亚。
第三种目的地，就是廉价市场的物业，例如大湾区、越南和柬埔寨。在香港，手上只有10万元港币，根本不可能当业主。但在这些市场，买家就可以相对轻易实现上车梦，买的，以当地标准来说，甚至可以算得上是豪宅。
海外房地产 全球市场楼价走势
在比较这些市场的投资价值之前，我们先要知道，我们的分析标准是什么。当然，讲到投资，所有人最关心的一定是投资收益，那让我们先看看，怎么拆解投资收益。
你可能认为，买楼的收益，当然要看楼价升跌。对，这是不容置疑的。
这个图显示的，是全世界各国，在过去1年的楼价升幅，从高到低的排名。大家可以用3 秒钟，想想自己想投资的物业地区，再仔细看看这个楼价升幅，是否符合预期？
相信你和我一样，可能最直观地会先去找香港的位置。接着你就会看到，在56个国家当中，香港的楼价升幅，居然排倒数第2，仅仅跑赢了摩洛哥和马来西亚，而中国大陆亦排在倒数第3。即是说，如果你一年之前，就开始投资海外物业，有好大机会，已经跑赢了香港。
那么我们再看看楼价升幅靠前的国家，又会否引起你的投资意欲？土耳其、捷克、斯洛伐克…… 一个又一个相对陌生的国家，就算你有想投资念头，恐怕也难以执行。一直扫落去，终于出现了第一个香港人比较熟悉的国家，美国，然后就是加拿大。由此可见，北美房地产最近表现的确不错，市场成熟，交易量大，投资收益可观。
心系香港，志在远方。投资未来，成为有选择的人。
思辰资本美国房地产基金，以投资美国Multifamily多户型公寓作为底层资产，乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境，为租金创造上升空间，使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add？请参考：投资增值｜美国买楼收租等升值？增值投资策略 主动提升物业价值) 欲了解更多？请参考我们的「美国房地产」投资专页。
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