提到理财投资,作为香港人,我也觉得买「砖头」,有楼在手最有安全感。香港人喜欢买楼收租,因为一方面租金是相对稳定的被动收入,另一方面时间成为投资助力,让物业慢慢升值。
近年,买海外物业,已经成为另一种投资热潮。香港人追求效率,要「快靓正」,亦喜欢跟潮流,跟风投资某些地区的物业。听完海外房地产讲座,感觉「岩feel」,约好地产经纪,即场就可以落定金及签合约。但在投资之前,有没有想过,自己选对了市场吗?
于是,我们就从宏观角度为你比较世界各地的房地产市场,分析海外楼投资人可能忽略的投资盲点,让你可以作出一个更客观的选择。
香港投资客 倾向于海外房地产
不难发现,近年来,香港主导市场的,都是一些针对上车客的上车盘。而上车客,大多是想有一个自住居所。而一些以投资为目的的买家,则越趋倾向于在海外置业。
香港有钱人反而不买香港楼,其实已经见怪不怪,原因有两方面:
首先,香港楼市经过过去10年的强势以后,显然无以为继,最近甚至急转直下,楼价从2021年8月的高位,不知不觉到现在已经下跌了超过10%!另一个原因,就是跟移民潮有关,为了子女教育,或者改变生活方式,不少人选择移居海外,在海外置业。
其实,买楼自住vs买楼投资,完全是两种概念,需要考虑的因素亦完全不同。 (请参考:买物业自住和投资完全是两回事)买海外楼自住,主要看你移民到哪个国家,选择哪一个城市落脚,可能亦要考虑到家与上班、上学的距离,所以楼盘区域选择的限制比较大。相反,如果买楼只为了投资的话,你的选择其实不应该受地域限制,更需要关注的是买楼收租收益率,楼价升值空间,以及最后想卖楼退出,当地市场是否有足够承接能力?

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投资海外房地产 要避免羊群心理
买楼是一件重大决定,在本地买楼,要处理的事情已经可以够繁锁了,要买海外楼,隔山买楼,当中的风险和难度,更不可同日而语。在投资方面,很多香港人有一种羊群心理,习惯跟风,集中投资某些国家市场,难免要交点学费。要做有把握的投资,需要有足够的时间和精力,去做投资研究和管理。因为,买海外楼,偶一不慎,就会堕入陷阱,(请参考:海外楼投资陷阱)我们在这里可以分为两类:
第一类陷阱,就是【被割韭菜】。例如最严重的,就是买了楼花,交了定金,楼花期到了,发展商交不了楼,就是俗称的烂尾楼。另一类,就是一小撮不良地产商,一开始以承诺包租,承诺回购作招徕,令投资者误以为当地市场租赁交投畅旺,到包租期过后,就再收不到同等租金。这些所谓的被割韭菜,就是地产商通过赤裸裸的误导,甚至违约,导致投资者损失。
第二类陷阱,当中不存在欺诈违约,只是一般的【投资错判】个案。例如,因为对海外市场不熟悉,又没有做好投资研究,导致买贵了;又或者,楼买了回来之后,租不出去,单位长期空置,一边要供款,另一边还要不断维护。又或者,想放卖的时候,才发现完全没有二手市场,找不到买家承接等。在这情况之下,楼非但不是资产,反而变成一种长期负债。
如果你有足够的精力和能力,避开这些陷阱,你会适合独立地投资海外房地产。不过,如果你怕烦,不想用大量时间去做投资研究,做完一大堆工作,还要怕搜集回来的资讯不准确,但又想买海外楼,怎么办好?办法总比困难多,市场上有些房地产投资相关的投资产品,可以解决到不想「单打独斗」买海外楼的投资人。我们之后会开另一个话题作分析。
海外房地产热门目的地
综合我们的观察,目前在香港热门的海外房地产目的地国家,可以分为三种:
第一种目的地,就是移民国家的物业,最热门的主流移民国家,相信会是加拿大、英国、澳洲、美国。这些移民国家,从法律制度、教育系统和生活质素,都能给人信心。另外一些二线的移民国家的物业,因为移民政策相对宽松,有些国家甚至买楼便可以移民,也受到香港人青睐,这里面包括葡萄牙、爱尔兰和台湾等。
第二种目的地,就是旅游国家的物业,这里的代表者就是日本。不少香港人把日本视为「第二故乡」,经常到当地旅游度假,即便受疫情所限,这份「思乡之情」,还体现在物业投资方面。当地的住宅或民宿,可作为私人度假屋,业主不自用时亦可短期出租,所以受到香港人欢迎。同样由旅游带动的物业投资目的地,还包括泰国和马来西亚。
第三种目的地,就是廉价市场的物业,例如大湾区、越南和柬埔寨。在香港,手上只有10万元港币,根本不可能当业主。但在这些市场,买家就可以相对轻易实现上车梦,买的,以当地标准来说,甚至可以算得上是豪宅。
海外房地产 全球市场楼价走势
在比较这些市场的投资价值之前,我们先要知道,我们的分析标准是什么。当然,讲到投资,所有人最关心的一定是投资收益,那让我们先看看,怎么拆解投资收益。
你可能认为,买楼的收益,当然要看楼价升跌。对,这是不容置疑的。



这个图显示的,是全世界各国,在过去1年的楼价升幅,从高到低的排名。大家可以用3 秒钟,想想自己想投资的物业地区,再仔细看看这个楼价升幅,是否符合预期?
相信你和我一样,可能最直观地会先去找香港的位置。接着你就会看到,在56个国家当中,香港的楼价升幅,居然排倒数第2,仅仅跑赢了摩洛哥和马来西亚,而中国大陆亦排在倒数第3。即是说,如果你一年之前,就开始投资海外物业,有好大机会,已经跑赢了香港。
那么我们再看看楼价升幅靠前的国家,又会否引起你的投资意欲?土耳其、捷克、斯洛伐克…… 一个又一个相对陌生的国家,就算你有想投资念头,恐怕也难以执行。一直扫落去,终于出现了第一个香港人比较熟悉的国家,美国,然后就是加拿大。由此可见,北美房地产最近表现的确不错,市场成熟,交易量大,投资收益可观。
心系香港,志在远方。投资未来,成为有选择的人。
思辰资本美国房地产基金,以投资美国Multifamily多户型公寓作为底层资产,乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境,为租金创造上升空间,使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add?请参考:投资增值|美国买楼收租等升值?增值投资策略 主动提升物业价值) 欲了解更多?请参考我们的「美国房地产」投资专页。
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