不可忽视的通胀风险
会唱的跟我们一起唱: 「你怕！我怕！个个怕！ 烟加！酒加！屋租加！ 巴士加！的士加！多士芝士乜都加！ 加！加！加！加！」
许冠杰「加价热潮」这首歌在1979年制作，相信不少香港人都会听过这首歌吧，但真正经历过加价热潮的，恐怕就只有老人家了。
当货币供应量的增长速度，超过经济产出的增长速度，货币贬值，通货膨胀 (Inflation)就自然会发生。
过去20年间，为什么我们感受不到通胀严重呢？这个跟中国很有关系，凭借低廉的劳动力和原材料成本，中国进入世贸以后，「中国制造」为全世界输出价格偏低的产品，甚至有人以「输出性通缩」(Exporting deflation) 来形容中国出口。这是过去十多年来，即使全球各国推出量化宽松 (Quantitative easing, QE)，发达国家经济增长一直缓慢，却没导致物价失控的原因。
美国联储局为应对疫情，实施了史上最强的一轮量化宽松，大量增加了货币供应量，联储局资产负债表在一年之间翻了一倍，多余的资金从而流入了资本市场。跟过往不一样的是，漫长的疫情拖延了经济复苏，美国政府将推出更进取的财政政策。而随着中国中产阶级的崛起，加上在反全球化 (anti-globalization) 的风气下，中国出口压抑全球物价的条件已经变弱。这一切因素，将导致资产和商品价格飙升。
著名美国投资人Stanley Druckenmiller说：「在历史上，我找不到这样一个货币和财政政策与经济环境脱节的时期。」未来数年，通胀的风险是实实在在的。
你的投资组合能否应对通胀压力？
小幅度的通胀可以促进消费，属于良性的。大幅度的通胀，会导致投资过热。而没有经济增长的通胀，叫滞涨 (Stagflation)，物价涨工资不涨，对民生的冲击最大。不管什么通胀场景，投资需要产生更高的回报率，才能保持相同的购买力。
提到高回报，进取型投资人或喜欢科技股，而科技股在过去一年虽然表现抢眼，但已经充分反映了货币泛滥的威力。特别需要注意的是，新经济 (New Economy) 企业如在香港上市的腾讯、阿里和小米等, 为了抢占市场来实现快速增长，一般比较依赖融资，所以新经济企业对融资成本的敏感度相当高。
融资成本跟市场利率息息相关，当确认通胀的情况下，中央银行将考虑加息。所以对新经济企业而言，通胀预期响起了警号，提醒他们低融资时代可能将一去不复返了，对科技股不利。
保守型投资人或喜欢投资债券 (Bond)，当加息发生了，定息债券价格便会下跌。而浮息债券呢，品种太少了，而且收益率都定的很低，如ibond利息才2厘多，不足以跑赢通胀。
总而言之，传统的股债组合，对抗通胀的效果并不理想。
以「买砖头」抗通胀 如何普遍适用于普罗大众?
理论上，房地产投资是个抗通胀的投资。道理很简单，当物业建筑的原材料价格提升，旧物业的重置成本(replacement cost)自然就要提高，所以在通胀的情况下，楼价上涨是理所应当的，这是第一点。
在良性通胀的情况下，经济同步增长，人们收入增加，租金和楼价便可自然提升，即投资者的投资物业也会跟着升值， 这是第二点。
通胀带来加息压力，对房价的确会造成负面影响的。香港按揭一般为浮动利息，例如P-2%或者H+1%之类的，在加息的环境下，业主供楼的压力一定增加。相反的，美国的按揭选择较多，当地流行长期固定利率，例如10年定息3%左右。在未来的加息发生之前，先利用长期按揭，锁定便宜的融资成本，是个聪明的做法，这是第三点。
这里要思考的是目前的楼价水平，投资者想买楼抗通胀，但是否人人买得起楼？以香港为例，香港人总感到「上车难」, 要「上车」, 首先要储够一大笔钱，付首期、缴各种杂费，在楼价是市民年收入中位数的21倍的前提下，入场门槛高，但租金收益率只有2%左右，在香港买楼有没有长期投资价值？
因此，在通胀的客观现实下，不少想继续投资房地产的专业投资者，会转投相对较成熟、价格公开透明的美国房地产市场。对于持有现金又想投资房地产抗通胀的人而言，更会以美国的多户型出租公寓Multifamily Apartment(#什么是Multifamily?) 为最主要投资策略。美国住宅房地产市场成熟，价格公开透明，投资机构尤其青睐多户型出租公寓Multifamily Apartment，每年成交量在千亿美金以上，退出方式灵活。
美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低，但能令投资者享受稳定租金回报，在扣除了各种管理费、税费和交易费用后，给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短，物业经过翻新后，还可以灵活地上调租金，带来房价上升体现10-20%整体年化收益率，是抗通胀的理想投资。
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