美国房地产投资Multifamily系列 – Jaxon项目

美国房地产投资Multifamily系列 – Jaxon项目

投资海外房地产 买砖头 vs Multifamily基金?

提到投资海外楼,有些人喜欢买「砖头」,相比楼花,现楼是更谨慎的选择。 (请参考:给物业投资人5个实用建议

但有些人却没有时间和精力,去做投资研究和管理。想省心省时,就可以透过Multifamily房地产基金,灵活地以小额资本,与机构投资者同样待遇地参与投资项目。

买砖头,还是基金?萝卜生菜各有所爱。在思辰资本,两种选择都有!

这次介绍的房地产基金项目就是The Jaxon。

Season-Capital-Jaxon項目外觀
图一:Jaxon項目外觀

Jaxon位于达拉斯都会区

Jaxon位于Arlington Texas。熟悉美国的朋友都知道,有不少美国大型企业的HQ都搬到Texas,例如Tesla。因为当地税率低,劳动力充足。要选当今美国#1的增长市场,非Texas莫属了。

Season-Capital-Jaxon-Arlington情況
图二:Jaxon-Arlington市场情況

Dallas/Fort Worth (DFW,达拉斯都会区)是全美国第四大都会区,拥有 750 万人口,是 2021 年美国国内流动人口首选目的地城市,年度租金高达增长 高达11.4%,亦在2021年的Multifamily Apartment投资中排名第一的城市。

Arlington位于DFW都会区的正中心,Arlington submarket的Multifamily平均出租率高达 96.6%,过去5年,平均每年租金增长率为5.2%。

周边环境和配套

投资房地产的重点,就是地点、地点、还是地点。那么,选择地点有3大标准:

1.交通、2. 就业、3. 生活配套

图三:The Jaxon生活圈

Jaxon项目地点有如何呢?

 第一,交通便利,Arlington位于DFW都会区的正中心,Jaxon就位于360公路和I-30洲际公路的交汇处,开车到DFW国际机场才15分钟。第二, 就业情况,DFW都会区每年平均人口增长2%左右,而就业职位增长率则更高,高达 5.4%,全国排名前5,当地最大的雇主包括机场相关的美国航空、Lockheed Martin,还有通用汽车和德州大学等,人均年收入7.7万美元。第三,生活配套,AT&T Stadium(达拉斯牛仔队主场)、Six Flags主题公园、Texas Life! 酒吧区等娱乐设施,Walmart、Whole Food Market、Lowe等生活商店,全部都在10分钟范围内。

物业资料

回到物业本身,由于Jaxon位置优越,出租率相当高,2022年Q1的出租率为94%。

图四:The Jaxon multifamily sitemap

Jaxon是1984年的建筑,有12栋楼,2-3层建筑,总共240个单位, 包含了1房到3房,平均面积794呎, 提供完善的配套设施,包括游泳池、 健身中心、有盖停车场等。

商业计划

在选择Jaxon之前,我们了解到它相比起同区同楼龄同面积的物业, 租金属于偏低,月租比周边平均低了$100或8%,因此,我们相信有提升空间!

这种旧物业,正符合Value-add投资策略,我们可以通过增值给物业重新定位。 (什么是Value-add投资策略?)如何做到?包括硬件和软件两方面。一方面是硬件升级,涉及到物业外部和室内装修,外部装修例如外墙、clubhouse、大门等,室内装修例如厨房和厕所等,美化外观之余,亦可改善租户体验。另一方面是软件升级,跟Apartment的宣传和定位有关,例如举办一些Good Neighbor Program的亲子活动,加强邻居的凝聚力,减少租户流失率,提高社区形象。

图五:The Jaxon 接待处

整个Value-add增值可以在1.5-2年左右完成,租金提升可望在3年内逐步实现。当租金提升了,物业价格也会提升,然后就会择时退出投资。作为单一项目,投资周期较短,预期投资期只需3年。

项目总结

Jaxon的优势就是地点,因为达拉斯是全美最炙手可热的Multifamily市场,有比较强的升值预期,投资人回报包括租金+资本增值,预期每年平均收益率15%,股权总回报超过1.5倍。相对美国整体水平,Jaxon的租金回报率属于偏低,只有3.8%。然而,与增长型股票一样,投资人看重的并非眼前的租金回报,而是中长期的升值潜力。


心系香港,志在远方。投资未来,成为有选择的人。  

思辰资本美国房地产基金,以投资美国Multifamily多户型公寓作为底层资产,乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境,为租金创造上升空间,使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add?请参考:投资增值|美国买楼收租等升值?增值投资策略 主动提升物业价值) 应对美国和香港的加息周期,我们则锁定长期低利率,为我们的投资者规避加息风险。欲了解更多?请参考我们的「美国房地产」投资专页。  

更多文章:
育儿需要600万?退休每年28万?退休理财的3大方针
为未来移民生活 创造被动收入
聆听任志刚言论 思考港元资产未来

預約查詢 Appointment Form
預約思辰資本為你提供免費初步諮詢服務。(思辰資產管理有限公司:香港證監會持牌法團 BOC105)為能更精準地提供服務,請填寫下面的表格:

請注意:思辰資本不提供房地產經紀業務

Make initial appointment with Season Capital for professional consulting, free of charge. (Season Asset Management Ltd., BOC105, is a licensed corporation of the Hong Kong Securities Regulatory Commission). In order to provide services more accurately, please fill in the form below:

Please note: Season Capital does not provide real estate brokerage services.

只適用於投資服務
Applicable to investment services.

只適用於投資服務
Applicable to investment services.

只適用於投資服務,可多選
Applicable to investment services. Multiple choice.

只適用於身份規劃海外移民顧問查詢
Applicable to identity planning and migration services.

只適用於身份規劃海外移民顧問查詢
Applicable to identity planning and migration services.