投资机会|让你的财富升值 投资新机会 美国多户型出租公寓

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香港人不吃不喝21 年才买到楼?转战美国

想靠投资抗通胀的朋友,「买砖头」无疑是个不错的选择。而多种投资选项中,则要数「买楼收租」最为港人青睐。只是在全球房地产市场上,香港楼价一直遥遥领先,入场门槛之高并不是普通投资者可以「说买就买」的。然而,其实有这么一个成熟,却不为香港人所知的,让你躺平收租的投资策略,这就是美国多户型出租公寓Multifamily Apartment。

美国房地产市场有什么物业类型?

美国住宅类别比较多样化,最多人住的是别墅或独立屋 (Single House),叫得上独立,是因为每个楼房都是独立的,不管单层或多层,都不会紧挨着另一户楼房,包围着楼房就只有花园或行人通道,也不会楼上楼下住了另一户人。这可算是住洋楼养翻狗,典型的理想住宅。

另一种房产就是联排别墅(Townhouse),一般指的是住宅小区,有一系列统一设计的,多个2-3层紧挨着的楼房。每户占用整个垂直结构,不会有上下邻居,因为楼房紧贴着,邻居之间只有墙壁分割,隐私度稍为比不上独立屋,但以香港人的标准,这肯定还是很舒适的住宅。

至于多户型物业(Multifamily),指的是以租赁为目的,在单一业权下,持有超过一个单位的住宅物业。最小规模的Multifamily,可以是个两户合住的公寓(Duplex),或者能容纳3-4户家庭的联排别墅。多户型物业的投资人, 或会采取私人管理,又或者「自住加出租」的方式来管理物业。

而今日要重点介绍的,是超过5个单位的出租物业,一般称为多户型公寓(Multifamily Apartment),在美国则被归类为商业房地产,整个投资玩法就不一样了。这些多户型公寓通常由机构投资者所持有,而普通投资者可以以股东的身份参与。多户型公寓降低了投资者的入场门槛,满足了个别投资人买楼收租的想法。

Season Capital 美國房地產市場有什麼物業類型 duplexes_townhomes_4-unit apartment buildings
(图一) 美国房地产市场物业类型: 两户合住的公寓、联排别墅、多户型物业

美国多户型出租公寓Multifamily是什么?

如上文所提及的,美国多户型出租公寓Multifamily,是一些超过5个单位的出租物业的商业房地产。所谓的商业房地产, 与购买单一住宅物业有很多不同之处:

首先是融资方式。美国多户型出租公寓Multifamily不会采用个人买楼的银行按揭,这类型投资的融资方法十分多样化,例如政府赞助机构房利美 (Fannie Mae) 和房贷美 (Freddie Mac)、 大型金融机构融资等,提供较多的借款办法。

另外,物业管理系统化和专业化,是美国多户型出租公寓Multifamily的另一特色。当要管理的单位户数更多的时候,机构投资人一般会聘用物业管理公司,来负责日常租赁和维护管理,以避免有些「隔山买牛」的投资者买了单一海外物业,却没有专业物业管理团队,令到其所买物业空租或失修,成为「孤儿楼」的情况。

最后,美国多户型出租公寓Multifamily是商业房地产,这种投资很少出现个别散户投资者,一般都由机构投资人参与的,如基金公司、REIT、养老金或保险。而机构投资人参与的多户型公寓投资规模较大,一般都在200套以上。而这些美国多户型出租公寓Multifamily多数是城市里的高层公寓 (Hi-rise Apartment),或者在美国更流行的密度较低的公寓小区 (Apartment Complex)。

Season Capital 美國房地產市場有什麼物業類型 apartment complex hi-rise apartment
​(图二) 美国房地产市场物业类型: 密度较低的公寓小区 、 城市里的高层公寓

美国人怎么住?

美国多户型出租公寓Multifamily Apartment,于美国人而言,可说是应运而生。衣食住行,是生活必须的。要了解为什么Multifamily Apartment是香港人忽略了的投资机会,我们先了解美国人是怎么住的。

认识了美国的住宅种类之后,就要看看当地市场分布。美国目前人口约3.3亿,总共1.3亿户家庭。全美家庭的房产自有率(Homeownership rate) 在三分之二左右,这些自有房产的业主当中,绝大部分约90% 都拥有属于单一家庭的独立屋,他们是已经上车的家庭,没有住房问题。

至于其余的三分之一,还未上车的家庭呢?买楼的喜欢独立屋,租楼的就不一样了:他们选择出租独立屋 (Single-Family Rentals) 的比例较低,只有33%。更大部分的租户,会选择规模较大,由机构营运管理的多户型公寓Multifamily Apartment。想想这是很合理的,既然只是租楼,自然没有心思去打理后院,装修内部了,住在统一管理的出租公寓既省钱也省时间。全美国约有2190万套多户型公寓Multifamily Apartment,租户人数约4000万,占租楼群体的46%,所有住房家庭的17%。以这个比例来说,不可小看它的增长潜力。

Season Capital 美國人怎麼住?租戶選擇多戶型公寓Multifamily Apartment
(图三) 美国人怎么住?租户选择多户型公寓Multifamily Apartment

为什么多户型出租公寓Multifamily Apartment 在美国那么受欢迎?

绝大部分的香港人都住在高层公寓,不管是买的还是租的,英文都只管叫它Apartment。相反,在美国人词汇里的Apartment,内容就比较狭义,指的是出租公寓。在香港流行的自置物业公寓,美国人则叫做Condominium (或Condo)。一个是租赁用途,另一个是自置房产,外表看起来差不多,意思上差距甚大。

跟香港人同样纠结的,就是美国人在买vs租之间的选择了。在过去10年之间,美国经济基本面良好,就业稳定。但与此同时,住房供求失衡(#美国公寓住房供不应求#),加上长期超低利率环境,导致美国住宅楼价屡创新高。错过了次按危机后买楼机会的人群,已经追不上楼价,在买vs租这个天秤之间,渐渐往租楼倾斜。

Season Capital 美國住房供求失衡_加上長期超低利率_導緻美國住宅樓價屢創新高
(图四) 美国住房供求失衡 加上长期超低利 率导致美国住宅楼价屡创新高

因此,多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间,一直都是商业房地产当中,最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低,但能令投资者享受稳定租金回报,在扣除了各种管理费、税费和交易费用后,给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短,物业经过翻新后,还可以灵活地上调租金,带来楼价上升体现10-20%整体年化收益率,是抗通胀的理想投资。

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