投资策略|商业房地产投资种类繁多,为何Multifamily一枝独秀?

投资策略|商业房地产投资种类繁多,为何Multifamily一枝独秀?

说起买楼收租,很多人自然会想起住宅。当然,住房是所有人直接面对的生活必需品,投资住宅是个很合理的选择。然而在众多物业种类当中,住宅只是其中一种。认识各种商业房地产类别,了解它们的收益和风险特性,才让我们作出明智选择。

商业房地产投资 五大种类

商業房地產投資 五大種類
  1. 写字楼 Office
    写字楼以品质分为A级、B级和C级三个等级,可以是多租户或单租户的,甚至有些是给企业量身定做的。
  2. 工业 Industrial
    为租户提供工业或物流运营场所,并且大多位于市中心以外,一般靠近主要交通干道沿线,低层建筑也可归入工业园区,可分为重工业、轻工业、仓库等类别。
  3. 零售 Retail
    零售包括我们日常所见的商店和餐厅物业,商场可以是多租户(往往会锚定一个主要租户,用于为物业增加流量),或独立租户的建筑物。
  4. 酒店 Hotel
    为旅客提供住宿、餐饮和宴会服务的场所。酒店可以是独立精品酒店(含旅馆和民宿)或连锁经营酒店。有限服务酒店只提供客房服务、不经营餐厅或礼宾服务;而全服务酒店,则全面提供客房、餐厅和宴会厅等设施。
  5. 多户型公寓 Multifamily Apartment
    多户行公寓是以出租为目的住宅,而5户以上的公寓则属于商业房地产(#什么是Multifamily?#)。与写字楼一样,多户型房产通常分为 A 级、B 级和 C 级。


商业化经营模式能体现规模效应,既有稳定租金收入,也有潜在升值空间。但投资门槛较高,需要个别范畴的专业能力(如物业和租赁管理),一般由企业或机构运作,个别投资人直接投资的个案甚少。

但这类型的投资利润可观,如个人投资者想参与,就要循特别投资途径,如透过投资基金作为主体,再投资到这类型商业房地产项目之中。

商业房地产投资 收益和风险比较

不同类型的商业房地产,意味着不一样的风险特征。常言道,投资收益和风险是成正比的, 我们可以通过比较它们的Capitalization Rate(资本化率)简称Cap rate,来看看市场对它们的风险定价。

Cap Rate指的是年度净收入(Net Operating Income NOI)跟物业价格的比例,是市场对物业估值的客观标准。例如,某物业扣除空置率和营运开支后,年净收入5万,而市场对物业的Cap Rate定为5%的话,市场售价就是100万。此概念跟股票的市盈率(PE Ratio)同理。

图一:各种商业房地产的资本化率比较

根据CBRE 统计,在美国不同商业房地产种类的Cap Rate排名,从低往高是多户型公寓<写字楼<工业<零售<酒店,这也可理解为从低到高风险的排序。假设酒店A和公寓B同样每年产生1万元租金收入,而A和B的cap rate分别是8%和4%,那么酒店A只值12.5万,而公寓B的价格则值25万!市场愿意付出更高的价格,去购买风险最低的公寓物业。

同一道理,不少投资人考虑通过翻新物业,来提升物业租金,从而提升物业价格。 Cap Rate较低低物业,倍数效应就较高。增值策略Value-add strategy在多户型公寓投资中,往往产生明显的资产增值效果。

多户型公寓(Multifamily)投资风险最低

为什么多户型公寓Multifamily Apartment的风险最低呢?新冠疫情就是最好的例证:

vs 写字楼、零售或酒店:由于在家办公已经成为新常态,写字楼出租率下降。各地居民不能自由外出,影响了消费习惯,零售或餐饮业受到严重冲击。旅游业受到的影响就最明显,酒店经营极度艰难。以上的商业房地产领域,都反映了对经济周期的高敏感度。反而,不管经济环境如何,住房还是属于生活必需品,它的需求是长盛不衰的,出租率长期维持95%左右,是抗衰退的投资。

vs 工业房产:工业房产在这次疫情中,可算是逆市奇花了。电子商务是少数受惠于疫情的行业,带动了以物流中心为主导的房地产行情。甚至有相当部分机构投资人,由「零售转工业」的趋势。不过,需要注意的是,工业房地产的租约一般都很长,5-10年是很正常的。相反的,公寓住宅的租约只有1-2年,调整租金的空间较大,尤其面对通胀环境,租金提升对物业升值的作用不可小觑。

综合以上原因,在疫情期间,多户型公寓的投资需求依然保持稳定。

图二:疫情下的商业房地产投资需求变化

到海外房地产,大部分投资人会选择买楼花。要注意的是,在楼花期间,建筑期间的物业是不可能产生租金收入的。另外,收楼以后物业能能否出租,如何维护等等,都是需要考虑的风险因素。 (请参考#想收租,点解要买楼咁麻烦?#)相反的,多户型公寓本身已经接近满租,租金收入稳定,适合喜欢现金分红的投资人。

多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间,一直都是商业房地产当中,最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低,但能令投资者享受稳定租金回报,在扣除了各种管理费、税费和交易费用后,给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短,物业经过翻新后,还可以灵活地上调租金,带来房价上升体现10-20%整体年化收益率,是抗通胀的理想投资。

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