从年初开始，美国通胀数据屡创新高，市场对加息预期不断升温，资本市场趋于波动。 （请参考：美联储启动加息周期 烽火连三月（一））
在加息大环境下，表面上看，对资产价格所带来的影响是负面的。怎么在加息期间，反而让我们的投资人获利丰厚？
在此分享我们对美国房地产投资的部署和看法。
应对加息，美国房地产的投资部署
作为房地产投资管理人，在高通胀的加息环境，不得不让我们重新评估风险。
目前来说，美国住宅仍维持着历史低位的资本化率（什么是Cap Rate? 请参考：商业房地产投资种类繁多，为何Multifamily一枝独秀？），仍处于卖家主导的市场（Seller’s Market）。低资本化率背后的原因，是因为市场充斥着资金，追逐有限的资产，买家愿意接受较低的资本回报，支付较高的楼价。
从交易角度，在加息环境下，对已经持有房产的卖家绝对有利，原因有二：
- 卖家持有项目的融资成本，比目前市场上的融资成本要低；连同项目一起出售，卖家非但不用支付提前还款罚金(Prepayment Penalty)，对买家而言，便宜的融资成本更具备吸引力。
- 当利率上升，机构放贷变得谨慎，融资更贵，或者LTV更低（Loan-to-Value Ratio，贷款价值比例），将把一些实力较弱的买家拒于门外，降低了交易对手风险 (Counterparty Risk)。
针对一些我们手上已完成了翻新增值 (value-add)， 比较成熟和稳定的Multifamily项目，目前正是出售或换马的好时机。亦即是，我们有部份的投资人，有机会在早于锁定期 (Lockup Period)提前拿回本金，获得利润。
Multifamily地产投资 可能是对冲通胀的最佳工具
相反地，对于持有资金的投资人，又该如何部署呢？
通胀带动的加息，是经济增长的信号，本身并不可怕，只要有指挥若定的投资策略。
我们早一直强调，商业房地产自带对冲通胀的特征，因为租金可以随着通胀同步提升。而在各种商业房地产领域当中，Multifamily的抗通胀能力是最强的。 （请参考：商业房地产投资种类繁多，为何Multifamily一枝独秀？）
为什么？跟写字楼、商铺或工业房产不同，住房是每个家庭都需要的刚性需求，这已经是老生常谈。更重要的是，住宅租约期较短，一般为1-2年，更有利于在通胀环境下，翻新物业、改善租户居住环境，续步提升租金，这也是增值策略的核心基础。 （什么是Value-add Strategy？请参考： 美国买楼收租等升值？增值投资策略 主动提升物业价值）
Multifamily往往在通胀时表现更好
一方面，经济增长能推动就业和提高工资，从而推动了对住房的需求。另一方面，美国楼市供应面临短缺，长期缺口约500万套（请参考：美国的人住房问题 为香港人带来长线投资机会）。供不应求，是Multifamily暂时不能扭转的现况。
上述条件使业主有能力在投资期内提高租金，抵消了较高的建筑和投资成本。此外，投资者更可利用固定利率的抵押贷款，随着租金的上涨，依然维持较低的利息开支。
加息对投资Multifamily的正面作用
高楼价，美国居民「上车」难。加息的话，上车就难上加难。导致更多的住屋需求，在买或租(Buy vs Rent) 的选择之间，寻求以租房来解决，更有利于像我们这些机构投资者去经营出租Multifamily业务。
另外，在机构投资者投标物业的过程中，过去一段时间，在超低息的环境下，资金太便宜了，吸引了实力不足的买家进场，投标项目的竞争过大，高价抢下项目的买家，甚至都不一定能完成交易，带来不良影响。如今，加息可让市场稍为冷却，反而提高了买方机构投得良好项目的机会。
因此，加息环境下，对长线投资或换马，也属于好时机。
心系香港，志在远方。投资未来，成为有选择的人。
思辰资本美国房地产基金，以投资美国Multifamily多户型公寓作为底层资产，乘着美国经济强劲、就业率高、薪金上升等良好环境，为租金创造上升空间，使我们的主动增值策略(Value-add Strategy)更顺利地推行。 (什么是Value-add？请参考：投资增值｜美国买楼收租等升值？增值投资策略 主动提升物业价值) 应对美国和香港的加息周期，我们则锁定长期低利率，为我们的投资者规避加息风险。欲了解更多？请参考我们的「美国房地产」投资专页。
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