有一个值得思考的问题：香港人喜欢在全世界买楼，由于移民和自住需求，英国、加拿大、澳洲等目的地，应该比较好理解的。至于纯粹为了投资，香港人也会选择在自己熟悉的旅游热点买楼，如日本、泰国和马来西亚。而在「高预期收益」的诱惑底下，有人甚至投资发达市场以外的国家，如葡萄牙、希腊和柬埔寨等。 与此同时，却有这么有一个成熟市场，一直未被香港人所关注的，这就是美国。
最受全球房地产投资机构欢迎的是哪个国家？就是美国
The Association of Foreign Investors in Real Estate （AFIRE）是专注于美国商业地产的国际房地产协会，成员代表来自 24 个国家的约 200 个组织，其中64%来自美国以外，包括基金经理、家族办公室和上市公司等机构投资者。由AFIRE在2021年对成员进行的市场研究中显示，在未来3-5年，有74%的成员将加大在美国房地产的投资，远超于地球别的地区。
吸引资金进入美国房地产的前三大因素分别是：1) 资产质量、2) 投资组合多元化 和 3) 收入回报。尤其对于美国以外的投资人而言，美国地大人多，能提供足够分散的投资选择，这是别的单一国家市场很难满足的。
考虑海外房产目的地，你需要考虑这些
个人投资者在选择投资的时候，往往会涉及很多个人的客观因素（如移民需求、子女教育、医疗条件）和主观因素（如个人喜好、亲友影响、政治立场）。相反地，基于纯粹的投资行为，金融机构更侧重于基本面分析。要作出客观的投资决定，投资人必须考虑下列因素：
国家层面
- 国家的宏观环境（例如，总体经济和政治稳定、移民政策）
- 市场透明度和深度（例如，可参考交易记录、成交量、机构参与度、退出选择）
- 金融体系所提供的抵押融资的支持或选择
物业层面
4. 位置和基础设施（例如，物业位置、连通性、交通选择、邻里和社区）
5. 投资估值和收益（例如，房地产价格、租金率和收益、相关税收、转售价值）
6. 房产属性和便利设施（例如，房产规模、年龄、设计和布局、便利设施和功能、景观、安全性）
针对#1-3点因素，美国之所以成为房地产机构投资的最爱，的确有它过人之处：
1. 首先是宏观环境：随着美国疫情受控，经济重开并且明显复苏。 GDP增长将维持平均2-3%的水平，而失业率也回到常年下降轨道，有望回归4%的历史低位。温和通胀可以刺激消费和投资行为，而通胀带来的加息预期，助力美元触底反弹。
其次是市场成熟度：美国多户型公寓Multifamily Apartment的成交一直活跃， 2021预计成交量1480亿美元，而在疫情以前，年成交量一直维持超过千亿美元，这意味着机构参与度高，提供灵活的准入或退出方案。加上美国市场公开透明，投资人容易获取不同地区、档次的物业的交易记录，不论买卖或出租，都有可靠的数据来作比较，就不容易上当受骗了。
3.另外是金融体系成熟：美国的融资渠道多样化，例如，政府赞助机构房利美 (Fannie Mae) 和房贷美 (Freddie Mac) ，或者其他大型金融机构，提供较多的借款办法。按揭抵押债券(MBS)市场发达，能为投资者提供较有弹性的还款周期。在低息环境下，锁定长期借款利率 (例如，10年以上的Fixed rate mortgage)，是很聪明的做法。
美国投资组合多元化，质量有保证
作为单一国家市场，美国的经济产业多样化，在世界上首屈一指。投资人则可通过在美国本土以内，把投资分散到不同地区，就能掌握经济周期和产业轮动的投资机会，实现全天候投资。
论区域分布，阳光带(Sunbelt)泛指美国南部，尤其以德州、阿里桑拿州、佛罗里达州和北卡为代表的州份，受惠于低税率，吸引高科技产业，创造新的就业机会，人口持续增长。新增人口包括来自北方工业铁锈带(Rustbelt)的家庭迁徙，和来自墨西哥的廉价劳动力移民。稳定的就业人口，推动租楼的需求，租金收益亦普遍跑赢了大都会密集的东西岸地区，这将是长期的结构化趋势。
论资产质量，以美国多户型公寓Multifamily Apartment为例，由于住宅一直处于供不应求的状态（#美国公寓住房供不应求#），其出租率居高不下，投资收益相当稳定。租金跟随房价稳定上升，而租金收益vs融资利率的差距依然较大，对投资有利。
总而言之，要考虑投资买楼收租的话，何不考虑美国？
美国多户型公寓Multifamily Apartment在过去一段时间，一直都是商业房地产当中，最受欢迎的投资策略。美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低，但能令投资者享受稳定租金回报，在扣除了各种管理费、税费和交易费用后，给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短，物业经过翻新后，还可以灵活地上调租金，带来房价上升体现10-20%整体年化收益率，是抗通胀的理想投资。
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