高通胀下 资产保值
当前投资人最关心的问题，无非就是两件事：疫情 和 通胀。通胀之下，投资需要产生更高的回报率，才能保持相同的购买力。你的投资组合能否应对通胀压力？传统的股债组合，对抗通胀的效果并不理想，维护财富价值难度相当大。真正能有效抗通胀的，是投资房地产。
认识通胀问题
在职人士，如果人工增幅慢过通胀，消费能力就变得越来越低；退休人士面对的情况就更严峻，因为好多每月发放的退休金都是固定金额，不会跟着通胀调整。退休收入是固定的，但开支却年年上升，退休金就越来越不够用。
全世界政府都一样，应对通胀的方法，就是加息。加息，对于企业而言，意味着资金成本上升，影响企业的盈利能力，对股市和债市都不利。而一般人的投资组合，大部分都是以股债为主，金融资产价格下跌，就会影响投资者的财富价值。
购买力的确会随着时间过而减弱，而高通胀会不会持续，才是我们最需要担心的问题。
当前投资人最关心的问题，无非就是两件事：疫情 和 通胀
香港的通胀
香港通胀比美国轻微很多。美国2021年11月消费者价格指数(CPI)同比上升了6.8%，创下了1982年6月以来的新高。反观香港11月的综合消费物价指数按年只轻微上升了1.8%。港币和美元挂钩，香港没有独立的货币政策，本该完全跟随美国。
来自于权重占比约40% 的住屋。美国的住屋开支按年上升2-3%。反之，根据香港统计处数据，让大家惊讶的是，香港的住房成本在下降，尤其是私人房屋租金。因此，香港之所以维持轻微通胀，背后的原因，是租金下降。
租金收入的萎缩，伴随着消费品和服务成本的上升，收入萎缩，开支膨胀，对于这些在香港收租的人们，可算是双重夹击！
如何应对通胀
通胀之下，投资需要产生更高的回报率，才能保持相同的购买力。可是，传统的股债组合，对抗通胀的效果并不理想，维护财富价值难度相当大。
上市公司比较依赖融资，所以对融资成本的敏感度相当高。而融资成本跟市场利率息息相关，当确认通胀的情况下，中央银行将考虑加息。所以对新经济企业而言，通胀预期响起了警号，提醒他们低融资时代可能将一去不复返了，对股市不利。
当物业建筑的原材料价格提升，旧物业的重置成本(replacement cost)自然就要提高，所以在通胀的情况下，楼价上涨是理所应当的，这是第一点。
在良性通胀的情况下，经济同步增长，人们收入增加，租金和楼价便可自然提升，即投资者的投资物业也会跟着升值， 这是第二点。
要「上车」, 首先要储够一大笔钱，付首期、缴各种杂费，在楼价是市民年收入中位数的21倍的前提下，入场门槛高，但租金收益率只有2%左右，想跑赢通胀有难度。
美国多户型出租公寓虽然入场门槛较低，但能令投资者享受稳定租金回报，在扣除了各种管理费、税费和交易费用后，给到业主5%以上的现金租金收益率。而出租公寓租约较短，物业经过翻新后，还可以灵活地上调租金，带来房价上升体现10-20%整体年化收益率，是抗通胀的理想投资。
债券的收益太低，例如iBond的收益2%;港府为60 岁以上港人准备的银债 (银色债券)收益率则为3.5%，但三年内不能买卖;市场上的企业债，要能做到5%以上的票息，都属于高收益债（俗称“垃圾债”）的评级，风险偏高。
年金保证2%左右的IRR，即便是现在，都难以抵消相对温和的通胀水平。年金的保证收益，实际上固定了今后几十年的每月分红的金额，等于限制了投资人未来的购买力。遇到今后更凶猛的通胀风险，谁都别休想，年金可以让你的财富维持对等的购买力。
